Affitti concordati: cosa sono e quando convengono davvero al proprietario
Gli affitti concordati rappresentano una delle forme di locazione più utilizzate negli ultimi anni nelle grandi città italiane. Sempre più proprietari stanno valutando questa soluzione perché consente di ottenere importanti vantaggi fiscali e, allo stesso tempo, ridurre alcuni rischi legati alla gestione di un immobile in affitto.
Il contratto a canone concordato nasce con l’obiettivo di favorire l’accesso alla casa a prezzi più sostenibili rispetto al mercato libero. Il canone d’affitto non viene stabilito liberamente dal proprietario, ma è determinato all’interno di fasce di prezzo definite da accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
Questo sistema permette di trovare un equilibrio tra due esigenze diverse: da un lato quella degli inquilini, che possono accedere a canoni più bassi rispetto al mercato, e dall’altro quella dei proprietari, che in cambio ottengono agevolazioni fiscali significative e una maggiore stabilità del contratto.
Comprendere come funzionano gli affitti concordati e quando convengono davvero è fondamentale per chi possiede un immobile e sta valutando se metterlo a reddito.
Cosa sono gli affitti concordati
Gli affitti concordati sono contratti di locazione in cui il prezzo dell’affitto non è stabilito liberamente dalle parti, ma viene determinato sulla base di accordi territoriali definiti tra associazioni dei proprietari e organizzazioni degli inquilini.
Questi accordi stabiliscono delle fasce di canone minimo e massimo al metro quadro che variano in base a diversi fattori. Tra gli elementi che influenzano il valore del canone rientrano la zona della città, la superficie dell’immobile, lo stato di manutenzione, la presenza di arredi e i servizi disponibili.
Il risultato è un canone generalmente più basso rispetto al mercato libero, ma che rimane comunque sostenibile per il proprietario grazie alle agevolazioni fiscali previste dalla normativa.
La disciplina dei contratti a canone concordato è definita principalmente dalla Legge 431 del 1998 e dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017, che stabiliscono le regole generali applicabili in tutta Italia.
Come funziona il contratto a canone concordato
Il contratto di affitto concordato più diffuso è quello con durata 3 anni più 2 di rinnovo automatico, spesso indicato come contratto “3+2”.
Questo significa che il contratto ha una durata iniziale di tre anni e, alla prima scadenza, si rinnova automaticamente per altri due anni salvo disdetta da parte del proprietario o dell’inquilino nei casi previsti dalla legge.
Esistono però anche altre tipologie di contratti che rientrano nella disciplina del canone concordato. Tra queste rientrano i contratti transitori, che possono avere durata fino a diciotto mesi, e i contratti di affitto per studenti, utilizzati soprattutto nelle città con una forte presenza di atenei.
Anche nel caso di locazioni per studenti il canone deve rispettare i parametri stabiliti dagli accordi territoriali e il contratto deve essere redatto utilizzando i modelli previsti dalla normativa.
Come si calcola il canone concordato
Il valore dell’affitto non viene deciso liberamente dal proprietario, ma deve essere calcolato sulla base delle tabelle stabilite negli accordi territoriali della città in cui si trova l’immobile.
Ogni città è generalmente suddivisa in diverse zone urbane e per ciascuna zona vengono individuate delle fasce di prezzo al metro quadro. All’interno di queste fasce il valore finale del canone dipende dalle caratteristiche specifiche dell’immobile.
Ad esempio, un appartamento ristrutturato, arredato o situato in una zona ben servita può collocarsi nella parte alta della fascia di prezzo prevista dagli accordi territoriali.
Per determinare correttamente il valore del canone è spesso necessario ottenere anche una attestazione da parte delle associazioni di categoria, che certifica che il contratto rispetta i parametri previsti dagli accordi locali. Questo passaggio è importante perché consente di accedere alle agevolazioni fiscali previste per questa tipologia di contratto.
I vantaggi fiscali degli affitti concordati per il proprietario
Il motivo principale per cui molti proprietari scelgono gli affitti concordati è rappresentato dalle agevolazioni fiscali.
Il vantaggio più rilevante riguarda la cedolare secca ridotta al 10%, un’aliquota molto più bassa rispetto a quella prevista per i contratti di locazione a canone libero. Per capire meglio come funziona questo regime fiscale è utile approfondire la guida dedicata al contratto di affitto con cedolare secca, che spiega nel dettaglio quando conviene scegliere questa opzione.
Oltre alla cedolare secca ridotta, il proprietario può beneficiare anche di altre agevolazioni fiscali. In alcuni casi è prevista una riduzione della base imponibile ai fini IRPEF oppure aliquote IMU più basse stabilite dai singoli comuni.
Queste agevolazioni rendono spesso conveniente il canone concordato anche quando il canone mensile è leggermente più basso rispetto al mercato libero.
Quando conviene davvero scegliere gli affitti concordati
Gli affitti concordati possono essere particolarmente vantaggiosi per i proprietari che desiderano ottenere una rendita immobiliare stabile nel tempo, con un rischio minore di morosità.
Un canone più basso rispetto al mercato può rendere l’immobile più accessibile e quindi ridurre i periodi di sfitto. Questo aspetto è particolarmente rilevante nelle città universitarie o nelle grandi metropoli dove la domanda di affitti è molto elevata.
Inoltre, grazie alle agevolazioni fiscali, la differenza tra il canone concordato e il canone di mercato può ridursi notevolmente una volta calcolate le imposte effettivamente dovute.
Per molti proprietari questa soluzione rappresenta quindi un buon compromesso tra redditività, stabilità del contratto e vantaggi fiscali.
Come registrare un contratto di affitto concordato
Dal punto di vista burocratico, la registrazione di un contratto a canone concordato segue le stesse regole previste per qualsiasi contratto di locazione.
Il contratto deve essere registrato entro trenta giorni dalla firma oppure dalla sua decorrenza. La procedura può essere effettuata presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure tramite registrazione telematica.
Chi desidera approfondire il funzionamento della procedura può consultare la guida su registrazione del contratto di locazione online, che spiega passo dopo passo come registrare il contratto tramite il servizio RLI.
La registrazione è un passaggio fondamentale perché rende il contratto valido dal punto di vista fiscale e consente di accedere alle agevolazioni previste per gli affitti concordati.
Affitti concordati: cosa sapere prima di scegliere questo contratto
Gli affitti concordati rappresentano una soluzione interessante per molti proprietari che desiderano mettere un immobile a reddito in modo stabile e fiscalmente efficiente.
Il canone calmierato rispetto al mercato viene compensato da una serie di vantaggi fiscali che possono rendere questa formula particolarmente conveniente nel lungo periodo.
Prima di scegliere questa tipologia di contratto è comunque importante valutare attentamente la situazione del mercato immobiliare locale, le caratteristiche dell’immobile e gli accordi territoriali applicabili nella propria città.
Solo analizzando tutti questi elementi è possibile capire se il canone concordato rappresenta davvero la soluzione più vantaggiosa per la gestione dell’affitto del proprio immobile in affitto
Post più popolari