Cedolare secca canone concordato 2026: aliquote e calcolo

Pubblicato: 1 luglio 2026 · Aggiornato: 1 luglio 2026 · Tempo di lettura: 11 minuti

IN SINTESI

La cedolare secca a canone concordato applica un'aliquota del 10% sui contratti 3+2 e su quelli per studenti universitari stipulati in comuni ad alta tensione abitativa. Sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo, con risparmi importanti per il proprietario:

→Aliquota agevolata: 10% sul canone annuo (vs 21% della cedolare standard, vs 23-43% IRPEF)
→Requisiti: contratto 3+2 o L3 studenti, comune ad alta tensione abitativa, accordo territoriale
→Risparmio reale: 1.000-2.500 euro l'anno su un canone medio rispetto al regime ordinario
→Vincoli: rinuncia all'aggiornamento ISTAT, canone dentro le fasce concordate, attestazione associazione
→Si opta in fase di registrazione: tramite modello RLI, oppure successivamente per le annualità future

Per un proprietario in scaglione IRPEF medio-alto, passare alla cedolare al 10% è quasi sempre la scelta razionale: il risparmio fiscale supera ampiamente il "costo" della rinuncia all'ISTAT.

Cos'è la cedolare secca a canone concordato

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale, introdotto dal D.Lgs. 23/2011, che permette al locatore di tassare il canone di locazione con un'imposta sostitutiva al posto dell'IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e bollo. Esistono due aliquote: 21% per i contratti a canone libero (es. 4+4 ordinario) e 10% per i contratti a canone concordato (3+2, transitorio in alta tensione, studenti universitari L3).

L'aliquota del 10% è una agevolazione strutturale introdotta per incentivare i proprietari a stipulare contratti a canone calmierato in zone con forte pressione abitativa. In sostanza, lo Stato rinuncia a una quota di gettito fiscale in cambio dell'impegno del proprietario a praticare un canone più basso di quello che il mercato libero gli consentirebbe.

Il risultato è un equilibrio interessante per entrambe le parti: l'inquilino paga un canone più contenuto rispetto alla media di mercato, il proprietario incassa un netto più alto grazie alla tassazione agevolata. Per chi affitta a studenti universitari in città come Milano, Roma, Bologna, Firenze o Padova, la cedolare al 10% è quasi sempre la scelta fiscale più vantaggiosa.

I requisiti per accedere all'aliquota del 10%

L'aliquota agevolata richiede tre condizioni che devono ricorrere tutte e tre.

1. Contratto a canone concordato

Il contratto deve essere stipulato secondo uno dei modelli previsti dalla L. 431/1998: 3+2 ordinario a canone concordato, contratto per studenti universitari L3, oppure contratto transitorio nei comuni ad alta tensione abitativa con accordo territoriale. Il canone non è libero: deve rientrare nelle fasce minime e massime stabilite dall'accordo locale tra associazioni di proprietari (Confedilizia, ASPPI, UPPI) e inquilini (SUNIA, SICET, UNIAT).

2. Immobile in comune ad alta tensione abitativa

L'immobile deve trovarsi in un comune ad alta tensione abitativa individuato dalla delibera CIPE 87/2003 e successive. Sono inclusi tutti i capoluoghi di provincia e altri 600 comuni circa. La verifica si fa sul sito del Ministero dell'Economia o del Comune. Nei comuni che non sono classificati ad alta tensione, la cedolare al 10% non si applica anche se il contratto è formalmente a canone concordato.

3. Accordo territoriale in vigore

Nel comune deve essere in vigore un accordo territoriale tra associazioni firmatarie. L'accordo stabilisce le fasce di canone applicabili per area, dimensione e qualità dell'immobile. Senza accordo locale, non si può stipulare un contratto a canone concordato e quindi nemmeno applicare la cedolare al 10%. Nei capoluoghi italiani gli accordi sono quasi sempre presenti e aggiornati ogni 3-5 anni.

Attestazione del canone concordato

Per beneficiare della cedolare al 10% è necessaria l'attestazione del canone concordato: un documento rilasciato da una delle associazioni firmatarie dell'accordo territoriale che certifica la rispondenza del canone pattuito ai parametri locali. L'attestazione si richiede prima della registrazione del contratto, costa 50-150 euro e va conservata per eventuali controlli dell'Agenzia delle Entrate.

Calcolo e convenienza: esempi pratici

Il modo migliore per capire la convenienza è fare due conti su un caso concreto.

Esempio 1: canone di 8.400 euro annui (700 €/mese)

Confrontiamo i tre regimi su un canone tipico di un bilocale a Milano affittato a studenti con contratto L3:

IRPEF al 38% (proprietario in scaglione medio-alto): tassazione su 8.400 × 0,95 (riduzione 5% legge 431/98) = 7.980 euro → IRPEF 38% = 3.032 euro + addizionali stimate 2,5% = 200 euro + imposta di registro annua 2% = 168 euro. Totale: 3.400 euro
Cedolare al 21%: 8.400 × 21% = 1.764 euro (nessuna addizionale, nessun registro)
Cedolare al 10% canone concordato: 8.400 × 10% = 840 euro (nessuna addizionale, nessun registro)

Passando dal regime ordinario IRPEF alla cedolare al 10%, il proprietario risparmia circa 2.560 euro l'anno. Dall'IRPEF al 21% il risparmio è di 1.636 euro. Dal 21% al 10%, 924 euro l'anno.

Esempio 2: canone di 12.000 euro annui (1.000 €/mese)

Su un bilocale o trilocale in zona ben servita di Roma o Bologna affittato a coppia di studenti o coabitazione:

IRPEF al 38%: ~4.870 euro totali tra imposta e accessori
Cedolare al 21%: 2.520 euro
Cedolare al 10%: 1.200 euro

Risparmio dal regime ordinario alla cedolare al 10%: circa 3.670 euro l'anno. Su un contratto 3+2 sono circa 18.000 euro nel quinquennio.

💡 Quando NON conviene la cedolare al 10%: se il proprietario è in scaglione IRPEF al 23% (reddito complessivo basso) e ha molte spese deducibili dall'IRPEF (mutuo, ristrutturazioni), il regime ordinario può diventare competitivo. In genere però, già sopra i 28.000 euro di reddito complessivo, la cedolare al 10% batte quasi sempre il regime ordinario. Per dubbi, una simulazione del commercialista risolve.

Come si opta per la cedolare al 10%

L'opzione per la cedolare secca si esercita in due momenti distinti.

All'atto della registrazione

La modalità standard è esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto, compilando le apposite caselle del modello RLI. Si indica l'aliquota (10% in questo caso), si allega l'attestazione del canone concordato e si trasmette tutto tramite RLI Web. L'opzione decorre dalla data di stipula del contratto e si applica per l'intera durata, salvo revoca espressa.

Per le annualità successive

Se al momento della registrazione non hai optato per la cedolare (o ne hai scelto una diversa), puoi esercitare l'opzione per le annualità successive entro il termine di pagamento dell'imposta di registro annuale. Si presenta un modello RLI di adempimento successivo dichiarando l'opzione. Anche in questo caso serve l'attestazione del canone concordato e la comunicazione preventiva all'inquilino.

Comunicazione obbligatoria all'inquilino

Prima di esercitare l'opzione il proprietario deve comunicarlo all'inquilino per raccomandata A/R o PEC. La comunicazione dichiara la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione. Saltare questo passaggio rende l'opzione inefficace e fa decadere il regime fiscale agevolato, con tutte le conseguenze del caso.

Quando e come versare la cedolare

La cedolare secca si paga come l'IRPEF: tramite modello F24 ordinario con codici tributo specifici. Il versamento si articola in due momenti durante l'anno fiscale.

Acconto (30 giugno e 30 novembre)

Se la cedolare dovuta per l'anno precedente è superiore a 51,65 euro, si versa un acconto del 100% in due rate: 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre. L'acconto si calcola sulla base dell'imposta dovuta nell'anno precedente o sulla previsione di reddito dell'anno corrente.

Saldo (30 giugno dell'anno successivo)

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento, contestualmente alla dichiarazione dei redditi. Il reddito da cedolare si dichiara nel quadro RB del modello Redditi PF (o 730), indicando l'aliquota applicata e il regime concordato.

Codici tributo

I codici tributo per la cedolare secca sono: 1840 per l'acconto della prima rata, 1841 per la seconda rata di acconto, 1842 per il saldo. Sono gli stessi sia per la cedolare al 21% sia per quella al 10%: cambia solo l'importo, non il codice.

Vincoli e svantaggi da considerare

La cedolare al 10% è quasi sempre conveniente, ma impone alcuni vincoli che vanno conosciuti.

Rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone

Optando per la cedolare, il proprietario rinuncia per tutta la durata dell'opzione all'aggiornamento ISTAT del canone. Su un contratto 3+2 con canone di 700 euro/mese, in periodi di inflazione media del 2-3%, il mancato ISTAT vale circa 200-400 euro l'anno. Il risparmio fiscale della cedolare resta comunque ampiamente superiore.

Canone vincolato alle fasce dell'accordo

Il canone è dentro le fasce dell'accordo territoriale: non si può fissare liberamente. Nei comuni con mercato molto teso (Milano centrale, Roma centro), questo significa rinunciare a 100-200 euro/mese rispetto al canone libero. In zone meno tese, le fasce concordate sono spesso vicine al mercato e la differenza è trascurabile.

Perdita delle detrazioni IRPEF

Il reddito tassato con cedolare non concorre al reddito complessivo IRPEF: questo significa anche che non puoi dedurre/detrarre dal reddito da locazione le spese (mutuo, ristrutturazioni, polizze) che invece sono deducibili nel regime ordinario. È un punto da considerare se hai molte spese deducibili e poco reddito IRPEF su cui scaricarle.

Revoca dell'opzione e cambio di regime

L'opzione per la cedolare vale fino alla scadenza del contratto, salvo revoca espressa. La revoca può essere esercitata in occasione delle annualità successive (entro il termine di pagamento dell'imposta di registro annuale) tramite modello RLI di adempimento successivo. Comporta il ritorno al regime ordinario IRPEF con tutto ciò che ne consegue (versamento del registro annuale, riapertura dell'aggiornamento ISTAT).

In caso di rinnovo o proroga del contratto, l'opzione per la cedolare va riesercitata espressamente: non si proroga automaticamente. È un passaggio tecnico facile da dimenticare, ma se viene saltato si ritorna automaticamente al regime ordinario con conseguenze fiscali importanti.

⚠ Decadenza dalla cedolare

Se ometti l'aggiornamento ISTAT (cioè lo richiedi all'inquilino), oppure se non comunichi formalmente la rinuncia all'ISTAT prima dell'opzione, l'Agenzia delle Entrate può far decadere il regime cedolare con effetto retroattivo. Il reddito viene allora tassato in regime ordinario IRPEF per tutti gli anni interessati, con sanzioni e interessi. È un rischio reale: la comunicazione preventiva all'inquilino è un adempimento obbligatorio, non opzionale.

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Domande frequenti sulla cedolare a canone concordato

Quanto si risparmia con la cedolare al 10% rispetto al 21%?

Si dimezza l'imposta. Su un canone annuo di 8.400 euro, la cedolare al 21% costa 1.764 euro, mentre quella al 10% costa 840 euro: risparmio di 924 euro all'anno. Su un canone di 12.000 euro il risparmio sale a 1.320 euro. Su un contratto 3+2 (5 anni) il risparmio cumulato è di circa 5.000-7.000 euro a seconda del canone, senza considerare il vantaggio rispetto al regime ordinario IRPEF che è ancora maggiore.

Il contratto per studenti L3 ha accesso alla cedolare al 10%?

Sì, il contratto per studenti universitari (codice tipologia L3) accede all'aliquota agevolata del 10% se stipulato in un comune ad alta tensione abitativa con accordo territoriale in vigore. Per gli affitti a studenti a Milano, Roma, Bologna, Firenze, Torino, Padova, Pavia e in tutti i principali centri universitari italiani, la cedolare al 10% è quindi pienamente disponibile e quasi sempre la scelta fiscale più conveniente.

Serve un commercialista per applicare la cedolare?

Non strettamente. La procedura tecnica si gestisce da soli con RLI Web (opzione in registrazione) e con la dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF), inserendo il reddito da cedolare nel quadro RB. Tuttavia, un commercialista è utile soprattutto in due momenti: (a) per simulare la convenienza tra cedolare e regime ordinario in base alla tua situazione fiscale complessiva; (b) per verificare l'attestazione del canone concordato e gli adempimenti formali (comunicazione all'inquilino).

Posso passare dal 21% al 10% se cambio tipo di contratto?

Sì, se al rinnovo del contratto cambi tipologia (es. passi da 4+4 a 3+2 concordato), puoi optare per la cedolare al 10% nel nuovo contratto. Serve però che ricorrano tutti i requisiti: contratto a canone concordato sul modello tipo, comune ad alta tensione abitativa, accordo territoriale vigente, attestazione di un'associazione firmataria. La transizione comporta una nuova negoziazione del canone, che dovrà rientrare nelle fasce concordate.

Cosa succede se applico la cedolare ma non rispetto i requisiti del canone concordato?

Se l'Agenzia delle Entrate accerta che il canone supera le fasce dell'accordo territoriale o che manca l'attestazione, fa decadere l'aliquota agevolata del 10% e applica il regime ordinario IRPEF (o, nel migliore dei casi, la cedolare al 21%) con effetto retroattivo. Si pagano l'imposta integrativa, gli interessi legali e le sanzioni dal 90% al 180% dell'imposta evasa. È quindi essenziale richiedere e conservare l'attestazione del canone concordato.

L'inquilino paga la cedolare?

No, la cedolare è un'imposta sostitutiva interamente a carico del locatore. L'inquilino non paga nulla in più: anzi, beneficia indirettamente perché con la cedolare il proprietario rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone, mantenendo lo stesso importo per tutta la durata dell'opzione. La cedolare sostituisce anche l'imposta di registro annuale, che nel regime ordinario è ripartita 50% locatore e 50% inquilino: in quel senso l'inquilino risparmia anche l'eventuale quota di registro.

Cedolare al 10%: la scelta razionale per chi affitta a canone concordato

Per chi affitta un immobile in un comune ad alta tensione abitativa con un contratto a canone concordato — 3+2 ordinario o L3 per studenti universitari — l'opzione per la cedolare secca al 10% è quasi sempre la scelta fiscale più razionale. Risparmio fiscale netto, semplificazione degli adempimenti (niente registro annuale, niente bollo), tassazione separata dal reddito complessivo IRPEF.

Il prezzo da pagare è la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone e l'accettazione delle fasce di canone dell'accordo locale: in cambio si incassa un netto significativamente più alto. Per un proprietario in scaglione IRPEF medio-alto, il risparmio cumulato su un contratto 3+2 può superare i 10.000 euro. Vale la pena verificare l'accordo territoriale del proprio comune e richiedere l'attestazione del canone concordato a una delle associazioni firmatarie. Per approfondire, leggi anche la guida alla registrazione del contratto di locazione e quella sui pro e contro dell'affitto a studenti universitari.

Cedolare secca a canone concordato 2026: aliquota, calcolo, convenienza