Cosa cambia nella cedolare secca con il canone concordato: le regole di calcolo
Tra le tipologie di contratto di locazione, spicca il canone concordato che può essere applicato mediante l’opzione della cedolare secca, un regime introdotto anche per contrastare il fenomeno degli affitti in nero. In questo articolo vediamo come funziona.
Contratto di locazione: le tipologie
Nel momento in cui si decide di affittare un immobile, è importante conoscere le diverse tipologie di contratti di locazione. Tra queste, spicca il contratto ordinario a canone libero, noto anche come 4+4, che prevede una durata minima di 4 anni e può essere rinnovato automaticamente per altri 4 anni, a meno che non venga inviata una lettera di disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza.
Troviamo poi il contratto transitorio, che ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Al termine di questo periodo, la locazione si considera conclusa senza bisogno di fornire alcuna comunicazione. Altra tipologia è il contratto transitorio per studenti, stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate, con una durata variabile dai 6 ai 36 mesi. Infine, c’è il contratto turistico, della durata da 1 a 30 giorni, che viene redatto tramite scrittura privata.
Contratto a canone concordato: come funziona
Un altro tipo di contratto molto diffuso è il canone concordato, che ha una durata di 3+2 anni. Dopo 3 anni, se nessuna delle parti invia comunicazioni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni alle stesse condizioni. Per recedere dal contratto è necessario inviare una lettera raccomandata con 6 mesi di preavviso. Disciplinato dall’articolo 2, terzo comma, della Legge n. 431/98, questo tipo di contratto prevede un canone di affitto inferiore rispetto a quello di mercato. Il calcolo del canone concordato viene stabilito dalle associazioni di proprietari e inquilini del luogo in cui si trova l’immobile, sulla base di un accordo che definisce il canone massimo applicabile in relazione alla zona e alle caratteristiche dell’immobile.
Una volta individuato il contratto di affitto più adatto alle proprie esigenze, è possibile scegliere tra la tassazione ordinaria e la cedolare secca. Con la tassazione ordinaria, si paga un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, un’imposta di bollo di 16 euro per ogni 4 facciate del contratto, e l’IRPEF per redditi fino a 75.000€ con aliquota al 23%, mentre per redditi superiori l’aliquota marginale è al 43%.
La cedolare secca, invece, prevede una tassazione pari al 21% del canone annuo per i contratti di affitto a canone libero e al 15% per quelli a canone concordato. È possibile applicare la cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato relativi a immobili situati in comuni con carenze di disponibilità abitative. Per gli inquilini, un grande vantaggio della cedolare secca è il blocco degli aumenti: con questo regime di tassazione, il canone di locazione resta invariato per tutta la durata del contratto.
Cedolare secca, saldo e scadenze
Per quanto riguarda il pagamento della cedolare secca, al momento della registrazione del contratto non è necessario versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
L’acconto per l’anno precedente è pari al 100%. Nel primo anno di esercizio della cedolare secca, l’acconto non viene applicato poiché manca l’imposta sostitutiva dovuta nell’anno precedente. L’anno successivo, il pagamento dell’acconto deve essere versato in una sola soluzione entro il 30 novembre. Per importi superiori a 257,52 euro, l’acconto si può effettuare in due rate: la prima entro il 30 giugno, pari al 40% dell’acconto dovuto, e la seconda entro il 30 novembre pari al restante 60%.
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