Certificato di agibilità e abitabilità casa: a cosa serve e quando è obbligatorio?
Affittare una casa richiede impegno e attenzione: sono tanti gli aspetti da curare e un grande peso è ricoperto dalla raccolta dei documenti richiesti nell’ambito dell’operazione. Tra questi spicca il certificato di agibilità e di abitabilità dell’immobile. In questo articolo vedremo di cosa si tratta e tutto quello da sapere su questa documentazione.
Certificato di agibilità e abitabilità casa: che cos’è
Quando si affitta un immobile è importante essere ben informati su tutti gli aspetti richiesti per finalizzare la compravendita, tra cui i documenti necessari.
Una documentazione molto rilevante è il certificato di agibilità e abitabilità della casa, il cui ruolo è fondamentale, ma che genera spesso confusione visto che la normativa è cambiata negli anni.
Un tempo l’abitabilità era associata alla tipologia di casa per uso residenziale e prevedeva specifici requisiti di salubrità, efficientamento energetico e igiene. Con agibilità, invece, ci si riferiva alle altre tipologie di immobili, come per esempio i capannoni industriali, concentrandosi sulla sicurezza strutturale e la stabilità.
Il punto di svolta per questa documentazione coincide con l’introduzione del Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380 del 2001) e con la sentenza del Tar del Lazio del 2021 con cui la differenza tra agibilità e abitabilità è cambiata: i due termini sono stati uniti all’interno di abitabilità. Questo cambiamento si è verificato per rendere più snello l’iter burocratico, a fronte del fatto che in passato era richiesta per tutte e due le certificazioni la stessa documentazione.
Il ruolo del certificato di abitabilità resta fondamentale permettendo di attestare che l’immobile rispetti le norme vigenti. In particolare, i requisiti previsti al suo interno riguardano la dimensione minima delle stanze, l’altezza dei soffitti, il rapporto aeroilluminante degli ambienti, la conformità degli impianti alle norme vigenti e la conformità statica dell’edificio. Questi parametri possono variare in base alla regione in cui si trova l’immobile.
Certificato di abitabilità e la sua obbligatorietà: cosa sapere
Il certificato di abitabilità della casa è noto anche come SCA, ovvero Segnalazione Certificata di Agibilità, ed è fondamentale per attestare come l’immobile sia idoneo a essere abitato.
A rilasciarlo è il Comune su richiesta da parte del proprietario che deve effettuare la domanda accompagnata da alcuni documenti. Tra questi ci sono le planimetrie catastali, la dichiarazione di conformità degli impianti, l’autocertificazione del tecnico per attestare la regolarità nonché i requisiti della casa, il collaudo statico, la relazione in merito alla regolarità igienico-sanitaria, il certificato di conformità antisismica e la relazione relativa al superamento delle barriere architettoniche.
Se si vuole costruire un nuovo edificio oppure eseguire un’importante ristrutturazione il documento di agibilità è un obbligo. Questo è quanto stabilito con il Decreto n. 380 del 6 giugno 2001, entrato in vigore il 30/06/2003, che prevede che dal punto di vista edilizio, per gli edifici nuovi creati a seguito della sua entrata in vigore, il certificato di agibilità sia un obbligo. Lo stesso vale per gli interventi realizzati su edifici già esistenti che hanno un impatto sulle condizioni di igiene e sicurezza.
Secondo quanto previsto dalla sentenza delle Corte di Cassazione n. 24386 del 2018 e dalla sentenza della Cassazione Civile n 23157 del 2013 se nell’ambito della vendita di un immobile non è presentato il certificato di agibilità allora si è nella situazione di una vendita di una cosa in parte, oppure del tutto, differente rispetto a quella promessa nel contratto.
L’acquirente può sottrarsi alla stipula del contratto e avere anche la restituzione doppia della caparra confirmatoria versata. In alternativa, può finalizzare l’acquisto richiedendo però il risarcimento dei danni.
Quindi non si può vendere la casa senza agibilità? Questo è possibile solo per i casi in cui il certificato non è obbligatorio, ovvero per gli edifici costruiti prima del 2003, salvo interventi di ricostruzioni, sopraelevazioni, totali o parziali, e se l’acquirente è informato della situazione fin dall’inizio della trattativa. Inoltre, nella transazione il prezzo deve essere determinato tenendo conto di questa mancanza.
Certificato di agibilità e abitabilità: come richiederlo
La richiesta dell’agibilità dell’immobile può essere avanzata solo dal suo proprietario che delega a un tecnico la stesura della SCA. Insieme alla Segnalazione Certificata di Agibilità, il richiedente deve presentare al Comune anche una dichiarazione che attesta la salubrità degli ambienti, un attestato di certificazione elettronica (redatto dal tecnico responsabile dell’installazione), l’attestato di conformità degli impianti compilato dallo specialista che li ha installati e la ricevuta relativa alla domanda di accatastamento.
Per attestare l’agibilità della casa, il certificato di abitabilità è fondamentale: redigerlo ha un costo che varia a seconda della dimensione dell’immobile e in media è di 150 euro a cui si aggiungono i costi della verifica degli impianti – che possono andare dagli 800 ai 3000 euro – quelli del collaudo (che vanno dai 400 ai 4000 euro) e l’onorario del tecnico, la cui spesa può arrivare anche a 1500 euro.
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