Come cambierà la cedolare secca sugli affitti? Tutte le ultime novità

Il Disegno di Legge di Bilancio 2024 dispone anche di modifiche relative alla normativa sulle locazioni, prevedendo l’innalzamento dell’imposta sostitutiva che passa dal 21 al 26%, ma solo nei casi previsti dalla legge. In questo articolo esaminiamo nel dettaglio come cambierà la cedolare secca sugli affitti.

Cedolare secca sugli affitti: come funziona e quando si applica

La cedolare secca costituisce un regime tributario sostitutivo che può essere scelto dal locatore in sostituzione del regime ordinario. Consiste in una tassazione semplificata, alternativa all’Irpef, alle relative addizionali regionali e comunali derivanti dal reddito dell’immobile e alle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. È regolata dal Decreto legislativo n.23 del 14 marzo 2011 e dalle sue modifiche successive.

Quindi, coloro che esercitano questa opzione non dovranno pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo previste nell’ambito della registrazione, della risoluzione e delle proroghe dei contratti di locazione.

Può ricorrere alla cedolare secca il contribuente titolare del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (ad esempio usufrutto), a condizione che la locazione non avvenga nell’esercizio di attività di impresa. Per quanto riguarda la tipologia di immobile affittato con cedolare secca, questo deve essere destinato ad abitazione e appartenente alle categorie dalla A/1 alla A/11 (fatta eccezione per la categoria A/10 che comprende uffici o studi privati). Inoltre, si applica alle pertinenze locate all’abitazione, ovvero box, garage, cantine e posti auto, a patto che siano menzionate nel contratto.

Cedolare secca sugli affitti: le ultime novità

In merito alla cedolare secca, di recente sono emersi importanti aggiornamenti. Tra le novità inserite nella manovra finanziaria proposta dall’attuale Governo, giunta ormai all’esame della Commissione Bilancio del Senato, è previsto un aumento della cedolare secca per i contratti di locazione ordinari, con un incremento dell’aliquota dal 21 al 26%.

L’aumento dell’imposta forfettaria, tuttavia, non coinvolgerebbe l’intera platea di coloro che desiderano affittare gli eventuali immobili posseduti in aggiunta all’abitazione principale, ma penalizzerebbe soltanto una specifica categoria di locatori.

Nella nuova manovra finanziaria non è infatti previsto alcun aumento per l’aliquota ridotta della cedolare, attualmente pari al 10%, applicabile per i contratti a canone concordato relativi a immobili situati in comuni con carenze

di disponibilità abitative.

Il rialzo dovrebbe in realtà riguardare soltanto i contratti di affitto cosiddetti

“brevi”, vale a dire le locazioni di immobili a uso abitativo aventi durata massima di 30 giorni. Questa tipologia di locazione viene di norma scelta da coloro che, disponendo di altri immobili in aggiunta all’abitazione principale, desiderano metterli a reddito, affittandoli in particolari stagioni o nel corso dell’intero anno.

Si tratta comunemente di appartamenti utilizzati per finalità turistiche, o comunque per esigenze provvisorie, spesso ubicati all’interno di città d’arte oppure in altre località di particolare richiamo.

Dal 2021, la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% per la tassazione degli affitti brevi è consentita soltanto se il numero degli appartamenti destinati a tale finalità nel corso dell’anno non è superiore a quattro. Oltre tale soglia, si considera che l’attività venga esercitata in forma imprenditoriale e non è più possibile applicare un’imposta forfettaria sostitutiva dell’Irpef e delle altre imposte ordinarie.

Tassazione sugli affitti brevi: in arrivo la cedolare secca maggiorata

Qualora l’aumento della cedolare previsto in manovra fosse confermato, un locatore che concedesse in locazione l’abitazione principale per un massimo di 30 giorni continuerebbe a pagare l’attuale aliquota del 21%. Se decidesse

di affittare eventuali immobili aggiuntivi, invece, sarebbe tenuto a versare una

cedolare maggiorata pari al 26%.

Restano in ogni caso escluse da eventuali rialzi le locazioni lunghe in regime 4+4 e gli affitti concordati del 3+2 con aliquota al 10%. I locatori che nel 2024 intendessero affittare eventuali seconde, terze e quarte case con le queste formule lunghe (4+4 o 3+2) pagherebbero la cedolare continuando ad applicare l’attuale aliquota del 21%, che rimarrebbe pertanto invariata.

L’aumento inserito in manovra avrebbe pertanto un effetto penalizzante soltanto sulle locazioni degli immobili destinati a usi turistici o  che per loro natura hanno brevissima durata e non appaiono legate a effettive necessità abitative.

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