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Dicembre 12, 2023
Come funziona l’affitto con riscatto e quando conviene
Quando si desidera acquistare un immobile, ma non si dispone della liquidità necessaria, una soluzione ideale è rappresentata dall’affitto con riscatto, grazie alla quale comprare casa senza mutuo. Scopriamo in questo articolo come funziona l’affitto con riscatto nel dettaglio, i vantaggi, i contro e quando conviene
Come funziona l’affitto con riscatto
L’affitto con riscatto è una forma di compravendita basata sui canoni di locazione versati e che prevede come, dopo un determinato periodo, il conduttore possa diventare il proprietario dell’immobile. Questa possibilità, ancora non molto diffusa, potrebbe essere la soluzione ideale di fronte al costante incremento dei tassi dei mutui. Disciplinato dal Decreto Legislativo Sblocca Italia 133 del 2024, l’affitto con riscatto può essere stipulato sia tra privati, sia tra il costruttore dell’immobile e il privato (in caso di fallimento dell’impresa, il contratto continua a essere valido). Questa formula è applicabile a diversi tipi di immobili, come appartamenti, uffici, negozi, terreni e immobili in costruzione.
Sottoscritto davanti a un notaio, spesso con costi tra i 1.500 e i 2.000 euro, in questa formula contrattuale specifica al momento della stipula si prevede l’ammontare totale della compravendita, la durata del contratto e l’importo del canone d’affitto mensile.
Il contratto di affitto con riscatto deve essere trascritto nei registri immobiliari come valore di prenotazione dell’acquisto dell’immobile, che non potrà essere ipotecato né pignorato su richiesta di eventuali creditori del venditore.
Nel contratto viene inclusa una clausola che conferisce all’inquilino l’opzione di acquisto al termine della locazione. Una volta scaduto il contratto, il conduttore può scegliere di comprare l’immobile pagando una maxi rata, chiamata “riscatto finale”, sottraendo l’importo dei canoni versati negli anni precedenti. La quota dell’affitto prevede una maggiorazione tra il 20% e il 30% rispetto al normale e i canoni sono considerati anticipi sull’acquisto della futura casa.
Quando il proprietario può entrare in una casa affittata?
Nell’ambito del contratto di affitto, è importante sapere quando il proprietario possa visitare la casa con l’inquilino dentro. La legge prevede come il locatore abbia diritto a controlli periodici sullo stato dell’immobile, anche per verificare il comportamento adeguato del conduttore. Tuttavia, la legge protegge l’inquilino e la sua privacy per evitare possibili intrusioni. Al fine di evitare incomprensioni o situazioni complesse, spesso nel contratto di locazione vengono incluse clausole specifiche che regolano le visite del proprietario per verificare le condizioni dell’immobile affittato, fornendo un adeguato preavviso.
Inoltre, in prossimità della scadenza del contratto, quando questo non viene rinnovato, il proprietario ha il diritto di organizzare visite dell’immobile da parte di terze parti per trovare un nuovo inquilino. Tuttavia, anche in questa situazione, non sono ammesse visite improvvise. Deve essere concordato un giorno fisso alla settimana per le visite: l’inquilino è tenuto a mettere a disposizione l’immobile per due ore alla settimana e deve essere presente, poiché ancora residente e perché nella casa sono presenti i suoi oggetti.
Anche se nel contratto non è prevista una clausola specifica in merito alle visite del proprietario, vale comunque la regola del rispetto della privacy dell’inquilino: le visite devono essere sempre concordate.
Accanto alle visite dei possibili acquirenti e ai controlli periodici sullo stato dell’immobile, il locatore può accedere all’immobile in situazioni di emergenza, come rischi per la casa o la sicurezza di terzi – ad esempio in caso di incendio o allagamento – anche senza previa autorizzazione dell’inquilino. Inoltre, può entrare in casa se ci sono irregolarità gravi, come attività illecite svolte dal conduttore, o necessità di lavori di ristrutturazione per il mantenimento dell’immobile e la sicurezza di terzi: in queste situazioni il proprietario può accedere all’immobile locato e ha il diritto di richiedere l’autorizzazione al giudice preposto se l’inquilino non autorizza il suo ingresso.
Quanti tipi di affitto con riscatto ci sono? Gli scenari
Esistono diverse tipologie di contratti di affitto con riscatto. Tra questi, vi è il contratto con diritto all’acquisto, in cui l’inquilino può scegliere se acquistare la casa al termine del contratto, mentre il venditore è vincolato alla vendita. Detto anche affitto con riscatto rent to buy, la durata è di 5 anni ed è prevista la maggiorazione mensile sul canone della vendita.
Un’altra tipologia è l’affitto con riscatto con patto di futura vendita, in cui l’affittuario è obbligato all’acquisto, che avviene in modo automatico dopo il raggiungimento di una specifica somma oppure dopo un numero predeterminato di canoni pagati. Se l’affittuario decide di non comprare la casa, i canoni versati rimangono come indennizzo al proprietario. Troviamo poi l’affitto con riserva buy to rent, che prevede in contemporanea alla stipula del contratto di affitto anche quello preliminare di vendita dell’immobie, con il passaggio di proprietà dell’immobile immediato e il prezzo dilazionato nel tempo. Il passaggio di proprietà diventa effettivo solo quando l’acquirente ha saldato l’ultima quota concordata. C’è anche il riscatto senza anticipo, che non prevede alcun canone maggiorato per l’inquilino. In questo caso, il proprietario si tutela fissando tramite una scrittura privata notarile un vincolo di vendita entro una data stabilita.
Per quanto riguarda i requisiti richiesti in questo contratto, è prevista una durata che non può mai superare i 10 anni. È inoltre necessaria la trascrizione nei registri immobiliari come valore legale. L’affittuario ha il diritto di risolvere il contratto se non vengono pagate un numero specificato di quote del canone consecutive, il cui numero viene stabilito dalle parti.
Affitto con riscatto, pro e contro e quando conviene
Analizzando i vantaggi dell’affitto con riscatto, dal punto di vista dell’acquirente, c’è quello di poter disporre dell’immobile immediatamente senza la necessità di avere liquidità o delle condizioni necessarie per ottenere un mutuo. Inoltre, per tutto il periodo della locazione, l’acquirente non dovrà pagare le tasse come l’IMU e la TASI e sarà esentato dalle spese di manutenzione straordinaria.Tuttavia, di contro, si troverà a pagare un canone di affitto superiore rispetto a un normale contratto di locazione. Come vantaggio, avrà un prezzo di acquisto bloccato, cosa molto utile in caso di rialzo dei prezzi degli immobili. Al contrario, questa situazione potrebbe non essere vantaggiosa se i costi dovessero scendere, in quanto l’acquirente potrebbe trovarsi a pagare un prezzo più alto rispetto al valore di mercato dell’immobile.
Per quanto riguarda il proprietario, l’affitto con riscatto può essere utilizzato come strategia per vendere immobili poco appetibili sul mercato. Tuttavia, ci sono alcuni svantaggi da considerare. Il proprietario continuerà a pagare le tasse di proprietà come seconda casa, poiché non può stabilire la residenza essendo affittata ad altri. Inoltre, in caso di rivalutazione del mercato, non potrà vendere l’immobile al miglior prezzo, poiché il prezzo è già concordato in fase di contratto. Questo potrebbe limitare le opportunità di massimizzare il profitto nel caso in cui il valore dell’immobile aumenti significativamente nel corso del tempo. Il proprietario può però beneficiare di un canone di affitto più alto della media, generando così una rendita mensile più consistente.
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