Pubblicato: 27 maggio 2026 · Aggiornato: 27 maggio 2026 · Tempo di lettura: 10 minuti
IN SINTESI
Esistono quattro modi per registrare un contratto di affitto, tutti previsti dall'Agenzia delle Entrate. La scelta dipende da quanto vuoi gestire in autonomia, dalla complessità del contratto e dal tempo che hai. Sintesi:
- →Online con RLI Web: gratuito, 20-30 minuti, serve SPID — la via scelta dalla maggioranza dei proprietari
- →App RLI: gratuita, comoda per proroghe e cessazioni, meno ideale per la prima registrazione
- →Intermediario (commercialista, CAF, agenzia): 50-200€, deleghi tutto, utile senza SPID o per contratti complessi
- →In ufficio Agenzia Entrate: gratuito, serve appuntamento, obbligatorio per immobili non accatastati o casi particolari
Qualunque sia il metodo scelto, il termine resta lo stesso: 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza del contratto (la prima delle due date).
Perché esistono più metodi per registrare un contratto di affitto
Dal 2014 l'Agenzia delle Entrate ha digitalizzato la registrazione dei contratti di locazione con il servizio RLI (Registrazione Locazioni Immobili), affiancando ai canali storici nuove modalità online. Capire come registrare un contratto di affitto nel modo più adatto alla propria situazione fa la differenza in termini di tempo, costi e tranquillità: c'è chi è autonomo con i servizi telematici, chi preferisce delegare, chi gestisce molti contratti, chi ha casistiche particolari da risolvere allo sportello.
Quale che sia il metodo, l'adempimento è sempre lo stesso: depositare il contratto firmato presso l'Agenzia delle Entrate, pagare le imposte dovute (registro e bollo, oppure cedolare secca) ed esercitare eventuali opzioni fiscali entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza del contratto. Cambia solo il "come": dietro lo schermo del PC, dal divano con lo smartphone, in coda allo sportello, oppure delegando un professionista.
Se ti serve la procedura completa passo passo del metodo online, l'abbiamo dettagliata nella guida alla registrazione del contratto di locazione online. In questo articolo, invece, ci concentriamo sul confronto tra i quattro metodi disponibili per aiutarti a scegliere il più adatto al tuo caso.
Le 4 modalità di registrazione: panoramica
L'Agenzia delle Entrate consente quattro canali alternativi per registrare un contratto di affitto. Tutti producono lo stesso effetto fiscale e civile: un contratto regolarmente registrato, opponibile a terzi, con ricevuta protocollata. Si differenziano per livello di autonomia richiesto, costi accessori e tempi di lavorazione.
- RLI Web: registrazione telematica dal portale dell'Agenzia delle Entrate, accessibile con SPID, CIE o CNS
- App RLI: versione mobile del servizio telematico, per Android e iOS
- Intermediario abilitato: commercialista, CAF, associazione di categoria o agenzia immobiliare con accesso ai servizi telematici
- Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate: registrazione cartacea allo sportello, con appuntamento
Le imposte di registrazione sono identiche in tutti i metodi: 2% del canone annuo di imposta di registro più 16 euro di bollo ogni quattro pagine in regime ordinario, oppure 21% (10% se canone concordato) di cedolare secca. Cambia solo il costo del canale: zero euro con i canali pubblici (web, app, ufficio), da 50 a 200 euro con un intermediario.
Metodo 1 — Online con RLI Web
RLI Web è il servizio telematico dell'Agenzia delle Entrate che permette di registrare un contratto di affitto direttamente dal browser, senza spostarsi da casa. È la modalità scelta dalla larga maggioranza dei proprietari: rapida, gratuita e completamente digitale, con ricevuta protocollata immediata.
Come funziona
Si accede all'area riservata di agenziaentrate.gov.it con SPID di livello 2, CIE (Carta d'Identità Elettronica) o CNS. Una volta dentro, si apre il servizio RLI Web, si compila il modello guidato con dati di contratto, parti e immobile, si carica una copia in PDF del contratto firmato e si trasmette. Il pagamento delle imposte avviene contestualmente, con addebito su conto corrente tramite F24 ELIDE. La ricevuta di registrazione, con protocollo univoco, arriva in pochi minuti ed è subito scaricabile dal cassetto fiscale.
Vantaggi
Il primo vantaggio è il costo zero: oltre alle imposte dovute, non c'è alcun esborso aggiuntivo. Il secondo è la velocità: se i documenti sono pronti, la pratica si chiude in 20-30 minuti, in qualsiasi giorno e ora — anche di sera o nel weekend. Il terzo è la tracciabilità: ricevuta digitale immediata, archivio nel cassetto fiscale, niente carte da conservare in originale. Infine, tutti gli adempimenti successivi (proroghe, cessioni, risoluzioni, versamenti annuali) si gestiscono dallo stesso servizio con pochi click.
Limiti e requisiti
Per usare RLI Web servono tre cose: identità digitale SPID di livello 2, CIE o CNS; immobile correttamente accatastato con tutti i riferimenti (foglio, particella, subalterno, categoria); conto corrente intestato al locatore o cointestato da cui addebitare le imposte. Se anche uno solo di questi elementi manca, la pratica online non si completa e bisogna ripiegare su un altro canale (tipicamente l'ufficio territoriale per gli immobili da regolarizzare al catasto).
Per chi è la scelta naturale
RLI Web è la via giusta per chiunque abbia SPID, gestisca uno-due contratti l'anno e si trovi a suo agio con i servizi telematici. È il metodo più rapido ed economico per chi affitta una singola casa, una stanza a uno studente o un appartamento a una coppia o famiglia: standard del processo, controllo pieno sulle scelte fiscali (cedolare secca, aliquota agevolata), nessun costo aggiuntivo.
Metodo 2 — App RLI per smartphone
L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato anche un'app RLI ufficiale per Android e iOS, che replica le funzionalità di RLI Web in versione mobile. L'accesso avviene con SPID, CIE o CNS come per il portale web, e gli stessi dati di pratica sono accessibili da entrambe le interfacce: ciò che inizi su PC puoi continuarlo da smartphone e viceversa.
Quando conviene davvero
L'app dà il meglio per le operazioni successive alla prima registrazione: consultare lo stato di una pratica già avviata, comunicare una proroga, registrare una cessazione anticipata, scaricare una ricevuta, controllare i versamenti annuali in scadenza. Per queste operazioni la mobilità è un plus reale: bastano pochi tap dal divano o in pausa pranzo.
Quando è meno indicata
La prima registrazione di un contratto richiede di compilare molti campi e di caricare il PDF del contratto firmato (fino a 5 MB): farlo dallo schermo di uno smartphone è scomodo e gli errori di battitura su dati sensibili come codici fiscali o dati catastali sono più frequenti. L'app è quindi un'estensione comoda del servizio web, non un'alternativa principale alla prima registrazione.
Metodo 3 — Tramite intermediario abilitato
Se non vuoi (o non puoi) registrare in autonomia, puoi rivolgerti a un intermediario abilitato: un professionista o un'associazione con accesso ai servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, che registra il contratto per tuo conto.
Chi sono gli intermediari abilitati
- Commercialisti e consulenti del lavoro iscritti ai rispettivi ordini professionali
- CAF (Centri di Assistenza Fiscale) e associazioni dei proprietari (Confedilizia, ASPPI, UPPI) o degli inquilini (SUNIA, SICET, UNIAT)
- Agenzie immobiliari con abilitazione Entratel — verifica sempre che siano effettivamente abilitate prima di affidare l'incarico
- Avvocati e notai che gestiscono la consulenza locatizia
Quanto costa
I costi variano molto a seconda del professionista e del tipo di contratto. Indicativamente: 50-100 euro per la sola registrazione di un contratto ordinario presso un CAF o un'associazione di categoria; 100-200 euro presso un commercialista, che di solito include anche la consulenza sulla scelta del regime fiscale (cedolare secca vs ordinario, aliquota 21% vs 10%). Le agenzie immobiliari spesso includono la registrazione nel pacchetto provvigione, oppure la offrono come servizio aggiuntivo a 80-150 euro.
Quando conviene davvero
Il vantaggio principale è delegare un adempimento che ti porterebbe via tempo e attenzione. Un buon professionista, in più, ti consiglia sulle scelte fiscali, verifica la correttezza del contratto prima della registrazione e gestisce per te le proroghe e i versamenti annuali. È utile soprattutto in tre situazioni: non hai SPID/CIE/CNS e non hai intenzione di attivarli; il contratto è complesso (sublocazione, cointestazione articolata, contratti misti, immobile da accatastare); gestisci più immobili e preferisci esternalizzare l'intera gestione fiscale.
Metodo 4 — In ufficio dell'Agenzia delle Entrate
È ancora possibile registrare un contratto di affitto recandosi fisicamente in un ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate. È la modalità più tradizionale, ormai residuale rispetto al telematico, ma in alcuni casi obbligata.
Come si fa
Si prenota un appuntamento online sul sito dell'Agenzia delle Entrate o tramite l'app AgenziaEntrate. Il giorno fissato ci si presenta allo sportello con: modello RLI cartaceo compilato (scaricabile dal sito); due copie originali del contratto firmato in originale; F24 ELIDE già pagato in banca o tabaccheria con le imposte calcolate; marche da bollo da apporre sulle pagine del contratto (16 euro ogni quattro pagine); documenti d'identità di tutte le parti. L'operatore verifica, registra e restituisce una copia con il timbro di registrazione e il numero di protocollo.
Quando è l'unica strada possibile
L'ufficio territoriale resta indispensabile in casi specifici: immobile non ancora accatastato, contratti di comodato d'uso registrato, situazioni in cui RLI Web rifiuta i dati per anomalie catastali, contratti commerciali atipici o sublocazioni non standard. In questi casi l'operatore può gestire manualmente la pratica che il sistema telematico bloccherebbe in automatico.
Tempi reali da considerare
Il limite principale della modalità in ufficio è il tempo. Gli appuntamenti, soprattutto nelle grandi città come Milano, Roma e Torino, hanno disponibilità a 1-3 settimane. Tieni conto di questa attesa quando pianifichi: se firmi un contratto oggi e l'appuntamento più vicino è tra 25 giorni, sei comunque dentro il termine dei 30 giorni, ma il margine è strettissimo e non sopporta imprevisti.
Confronto: costi, tempi e requisiti dei 4 metodi
Le imposte di registrazione (registro 2% + bollo 16€/4 pagine, oppure cedolare secca 21%/10%) sono identiche in tutti i canali. Cambia solo il costo del canale e i tempi di lavorazione. Sintesi rapida:
RLI Web
Costo canale: 0 euro. Tempo: 20-30 minuti. Requisiti: SPID livello 2, CIE o CNS; immobile accatastato; IBAN. Disponibilità: 24/7. Ricevuta di registrazione immediata, scaricabile dal cassetto fiscale.
App RLI
Costo canale: 0 euro. Tempo: 30-45 minuti per la prima registrazione, pochi minuti per gli adempimenti successivi. Requisiti: SPID, CIE o CNS; smartphone Android o iOS. Disponibilità: 24/7. Stessi dati di RLI Web, accessibili da entrambe le interfacce.
Intermediario abilitato
Costo canale: 50-200 euro. Tempo: 1-3 giorni dalla consegna dei documenti. Requisiti: nessuno (non serve SPID). Disponibilità: orari di studio. Include consulenza fiscale e gestione adempimenti successivi se prevista nel mandato.
Ufficio Agenzia delle Entrate
Costo canale: 0 euro. Tempo: 1-3 settimane di attesa per appuntamento. Requisiti: documentazione cartacea completa, marche da bollo, F24 già pagato. Disponibilità: orari d'ufficio, solo con prenotazione. Indispensabile per casi particolari (immobile non accatastato, contratti atipici).
Come scegliere il metodo giusto per la tua situazione
Non esiste un metodo "migliore" in assoluto: dipende dalla tua situazione concreta. Cinque scenari frequenti.
Affitti a uno studente e hai SPID
Vai diretto su RLI Web. Il contratto per studenti universitari (codice tipologia L3) è standard, la procedura è guidata e hai pieno controllo sull'opzione cedolare secca al 10% se sei in un comune ad alta tensione abitativa. Costo: zero euro. Tempo: mezz'ora circa. Ricevuta immediata.
Non hai SPID e non hai intenzione di attivarlo
Hai due opzioni: intermediario (più rapido, 50-200 euro) oppure ufficio territoriale (gratuito ma con attese). Se non vuoi spendere e hai tempo, prenota l'appuntamento. Se preferisci risolvere subito, un CAF locale o un'associazione di categoria registra il contratto in 1-2 giorni a costo contenuto.
Gestisci 5-10 contratti d'affitto o più
Conviene rivolgersi a un commercialista con software RLI desktop, che permette la compilazione offline e l'invio massivo dei file. In più hai una visione fiscale d'insieme sull'intero patrimonio immobiliare, utile per ottimizzare la scelta tra cedolare secca e regime ordinario su ogni singolo contratto.
L'immobile non è accatastato o ha anomalie catastali
In questo caso RLI Web rifiuterà la pratica. Devi passare dall'ufficio territoriale oppure delegare un commercialista che gestisca prima l'accatastamento o la regolarizzazione e poi la registrazione. È la situazione più delicata: muoviti con anticipo perché la regolarizzazione catastale può richiedere settimane, e il termine dei 30 giorni continua a correre.
Hai già registrato il contratto e devi fare una proroga o cessazione
Usa l'app RLI: per gli adempimenti successivi alla prima registrazione è la via più rapida. Pochi tap, conferma, ricevuta in pochi minuti — il tutto dal divano o in pausa pranzo, senza accendere il PC.
⚠ Non confondere il metodo con il termine
Qualunque sia il metodo scelto, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza del contratto (la data che viene prima delle due). Se ti rivolgi a un intermediario o all'ufficio, calcola con largo anticipo i tempi di lavorazione o di appuntamento: la responsabilità del rispetto del termine resta sulle parti, non sull'intermediario. Le sanzioni per registrazione tardiva vanno dal 120% al 240% dell'imposta dovuta, salvo ravvedimento operoso.
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Pubblica il tuo annuncioDomande frequenti su come registrare un contratto di affitto
Il metodo giusto è quello che usi entro i 30 giorni
Tutti i metodi per registrare un contratto di affitto portano allo stesso risultato fiscale e civile: un contratto valido, registrato, opponibile a terzi e in regola con l'Agenzia delle Entrate. La scelta tra RLI Web, app, intermediario o ufficio è quasi sempre una questione di preferenza personale e di vincoli pratici — hai SPID, hai tempo, hai casi particolari da risolvere — non di sostanza fiscale.
Se affitti a uno studente universitario e hai SPID, la scelta razionale è quasi sempre RLI Web: costo zero, controllo pieno sulle scelte fiscali (in particolare cedolare al 10% sul canone concordato), ricevuta immediata. Se cerchi assistenza completa o non hai gli strumenti digitali, un buon commercialista o un CAF risolvono tutto in 1-2 giorni con una spesa contenuta. Qualunque strada scegli, l'unica cosa che conta davvero è rispettare il termine dei 30 giorni: il resto è dettaglio operativo. Per approfondire la procedura passo passo, leggi la guida completa alla registrazione del contratto di locazione online.
