Conguaglio spese condominiali 2026- Sturent

Pubblicato: 3 giugno 2026 · Aggiornato: 3 giugno 2026 · Tempo di lettura: 10 minuti

IN SINTESI

Il conguaglio condominiale è la differenza tra quanto anticipato durante l’anno con i preventivi e quanto effettivamente speso a consuntivo. Va ripartito tra proprietario e inquilino seguendo la Tabella oneri accessori Confedilizia-SUNIA. Sintesi:

→Inquilino: spese ordinarie (pulizie, ascensore, riscaldamento, acqua, manutenzioni periodiche)
→Proprietario: spese straordinarie (tetto, facciata, sostituzione caldaia, lavori strutturali)
→Quando arriva: dopo l’assemblea di approvazione del bilancio consuntivo (di solito tra aprile e giugno)
→Termine pagamento: l’inquilino ha 60 giorni dalla richiesta scritta del proprietario
→Cosa chiedere: rendiconto dettagliato, mai pagare un conguaglio “a forfait” senza documenti

Una buona regola: alla firma del contratto, allega la Tabella oneri accessori Confedilizia-SUNIA aggiornata. Evita il 90% delle discussioni successive sul conguaglio.

Cos’è il conguaglio delle spese condominiali

Il conguaglio condominiale è la regolazione contabile che ogni condominio fa una volta all’anno per allineare le rate versate durante l’esercizio con i costi effettivamente sostenuti. Funziona così: a inizio anno l’assemblea approva un bilancio preventivo con la stima delle spese, ripartite tra i condomini in rate mensili o trimestrali. A fine esercizio l’amministratore presenta il bilancio consuntivo con le spese reali. La differenza — positiva o negativa — è il conguaglio.

Se le spese sono state superiori al preventivato, ogni condomino paga una quota di conguaglio aggiuntiva. Se sono state inferiori, riceve un credito che di solito viene compensato sulle rate del nuovo esercizio. Il conguaglio si calcola applicando le stesse tabelle millesimali usate per i preventivi: tabella generale, tabella scale, tabella ascensore, tabella riscaldamento.

Per i condomini proprietari che vivono nella propria casa, il conguaglio si paga interamente. Per gli appartamenti dati in affitto, invece, scatta una seconda ripartizione interna tra proprietario e inquilino, basata sulla natura della spesa: ordinaria (a carico dell’inquilino) o straordinaria (a carico del proprietario). È qui che spesso si generano dubbi e contenziosi: capire chi paga cosa è il punto chiave del conguaglio.

Come funziona: preventivo, consuntivo, differenza

Il ciclo annuale del condominio segue tre fasi distinte.

1. Approvazione del preventivo (inizio esercizio)

L’amministratore presenta una stima delle spese annuali basata sui consumi storici e sui contratti in essere: energia elettrica delle scale, pulizie, manutenzione ascensore, riscaldamento centralizzato, assicurazione globale, compenso dell’amministratore. L’assemblea approva il preventivo e il piano di riparto in rate. Da quel momento ogni condomino versa la sua quota mensile o trimestrale.

2. Chiusura del consuntivo (fine esercizio)

A esercizio chiuso (di solito al 31 dicembre o secondo il regolamento condominiale) l’amministratore raccoglie tutte le fatture pagate e prepara il bilancio consuntivo. Lo presenta all’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. L’assemblea lo approva con le maggioranze previste dal Codice Civile (art. 1136).

3. Calcolo del conguaglio

Una volta approvato il consuntivo, l’amministratore confronta quote preventivate e quote effettive per ogni condomino. Se la differenza è positiva (consuntivo > preventivo), invia un avviso di pagamento. Se negativa, accredita il saldo a favore del condomino — di solito compensandolo sulle rate del nuovo esercizio. La comunicazione del conguaglio arriva di solito tra aprile e giugno, dopo l’assemblea di approvazione che tipicamente si tiene tra febbraio e maggio.

Cosa paga l’inquilino: le spese ordinarie

La ripartizione tra proprietario e inquilino è regolata dall’articolo 9 della Legge 392/1978 e dagli accordi confederali tra associazioni proprietari (Confedilizia) e inquilini (SUNIA, SICET, UNIAT). Il principio generale: l’inquilino paga le spese legate all’uso ordinario dei servizi e degli impianti, il proprietario quelle che attengono alla proprietà del bene.

A carico dell’inquilino al 100%

Pulizie scale e parti comuni (servizio ordinario)
Energia elettrica scale e ascensore (consumi)
Manutenzione ordinaria ascensore (contratto di manutenzione periodica, non la sostituzione)
Riscaldamento centralizzato: consumi, gestione caldaia, pulizia annuale, anti-legionella
Acqua condominiale (se non c’è contatore individuale)
Manutenzione ordinaria di citofono, antenna TV, portineria
Manutenzione del verde condominiale (sfalcio, potature ordinarie, irrigazione)
Compenso dell’amministratore per la sola gestione ordinaria

A carico dell’inquilino al 90% (10% al proprietario)

Il portierato e gli stipendi del personale di servizio (portiere, addetti alle pulizie dello stabile) sono ripartiti 90% inquilino, 10% proprietario, in base alla Tabella oneri accessori. Stessa proporzione per guardiole, vigilanza notturna e custode di stabile.

Cosa paga il proprietario: le spese straordinarie

Il proprietario si fa carico di tutto ciò che riguarda la conservazione e il miglioramento dell’immobile, anche se l’inquilino ne beneficia indirettamente. È il principio che la proprietà ha un valore patrimoniale e gli interventi che lo conservano o lo accrescono restano in capo al titolare.

A carico del proprietario al 100%

Rifacimento di tetto, facciata, muri portanti
Sostituzione di caldaia condominiale, ascensore, impianto elettrico centrale
Rifacimento o riparazione straordinaria delle scale
Installazione di nuovi impianti (videosorveglianza, antincendio, fibra ottica, fotovoltaico)
Adeguamenti normativi obbligatori (messa a norma degli impianti, certificazioni energetiche)
Spese legali e perizie per liti condominiali
Manutenzioni straordinarie del verde (abbattimento alberi, rifacimento giardino)
Assicurazione globale fabbricato

💡 Il criterio guida: se la spesa serve a far funzionare l’edificio (pulizia, riscaldamento, ascensore in attività), paga l’inquilino. Se serve a conservarlo o migliorarlo (rifacimenti, sostituzioni di componenti durature, adeguamenti normativi), paga il proprietario. In dubbio, controlla la Tabella oneri accessori Confedilizia-SUNIA: è il riferimento standard utilizzato da tribunali e amministratori.

Un esempio pratico di conguaglio

Per chiarire il meccanismo, prendiamo un caso concreto. Marta affitta un appartamento a Milano dal 1° gennaio 2025. Il preventivo condominiale 2025 per il suo appartamento (millesimi 80/1000) era di 1.800 euro annui, suddivisi in 4 rate trimestrali da 450 euro l’una. Marta ha pagato regolarmente le 4 rate al condominio attraverso il proprietario.

Il consuntivo a fine anno

A maggio 2026 arriva il consuntivo: le spese effettive del 2025 per il suo appartamento sono state di 2.150 euro. Il conguaglio a debito è di 350 euro (2.150 − 1.800). Il proprietario riceve l’avviso dall’amministratore e deve girare la richiesta all’inquilina entro 2 mesi.

La ripartizione tra proprietario e inquilino

Il rendiconto dettagliato mostra come è composto il conguaglio: 200 euro per maggiori consumi del riscaldamento centralizzato (inverno più rigido), 80 euro per pulizie straordinarie a seguito di un allagamento del piano cantinato, 70 euro come quota proporzionale di una riparazione del tetto. Applicando la Tabella oneri accessori:

200 euro riscaldamento → spesa ordinaria di consumo → a carico di Marta
80 euro pulizie straordinarie → ordinaria (è un servizio di pulizia, non un’opera edile) → a carico di Marta
70 euro riparazione tetto → spesa straordinaria di conservazione → a carico del proprietario

Marta paga al proprietario 280 euro (200 + 80). Il proprietario paga al condominio l’intero conguaglio di 350 euro, recupera 280 euro da Marta e si fa carico dei restanti 70 euro per il tetto.

Tempi del conguaglio e termini di pagamento

Il proprietario, una volta ricevuto l’avviso dall’amministratore, deve richiedere all’inquilino il rimborso della quota di sua competenza entro 2 mesi dalla ricezione. Trascorso questo termine, il diritto al rimborso si prescrive: il proprietario non può più chiedere all’inquilino le spese ordinarie di anni precedenti se non le ha rivendicate tempestivamente.

L’inquilino, dal canto suo, ha 60 giorni dalla richiesta scritta per pagare il conguaglio dovuto. In questo periodo ha anche il diritto di chiedere copia del rendiconto e di esaminare le pezze giustificative (fatture, contratti). Senza rendiconto dettagliato, può legittimamente rifiutare il pagamento.

Conguaglio a credito: cosa succede

Se il consuntivo è inferiore al preventivo c’è un conguaglio a credito. Per la parte di spese ordinarie, l’inquilino ha diritto a ricevere indietro la differenza dal proprietario. Nella prassi il credito viene compensato sulle spese del nuovo esercizio, ma se l’inquilino sta uscendo dall’immobile (fine locazione) deve ricevere il rimborso in denaro entro 60 giorni dalla richiesta.

Cosa fare se non sei d’accordo

Il primo passo, sempre, è chiedere il rendiconto dettagliato con la suddivisione voce per voce. È un diritto sia del proprietario che dell’inquilino, e l’amministratore è tenuto a fornirlo. Sul rendiconto si verifica la corretta classificazione di ogni spesa: ordinaria o straordinaria, e a chi compete.

Contestazione formale

Se ravvisi un errore di ripartizione (per esempio, il proprietario ti chiede il rimborso della sostituzione caldaia che è straordinaria), comunicalo per iscritto via PEC o raccomandata A/R entro 30 giorni dalla richiesta, citando la voce contestata e la normativa di riferimento. Una contestazione tempestiva e documentata sospende il termine dei 60 giorni e apre il confronto.

Strumenti di mediazione

Se il confronto diretto non risolve, hai due strade: la mediazione condominiale obbligatoria prima di andare in giudizio (D.Lgs. 28/2010, art. 5), oppure la consulenza di un’associazione di categoria (Confedilizia per i proprietari, SUNIA o SICET per gli inquilini) che può intervenire come mediatore e fornire pareri legali.

⚠ Non pagare mai un conguaglio “a forfait”

Una pratica scorretta ma diffusa: il proprietario chiede all’inquilino un conguaglio “forfettario” di X euro senza presentare il rendiconto condominiale. Non è dovuto. L’inquilino ha diritto di vedere il bilancio consuntivo approvato dall’assemblea e la classificazione voce per voce. Senza documenti, può legittimamente rifiutare il pagamento finché non gli viene fornito il rendiconto.

Affitti a studenti universitari?

Su Sturent trovi inquilini affidabili e gestisci il contratto con tranquillità — riducendo le contestazioni sui conguagli grazie a contratti chiari e clausole standard.

Pubblica il tuo annuncio

Domande frequenti sul conguaglio condominiale

Quando arriva il conguaglio condominiale all’inquilino?

Il conguaglio arriva all’inquilino dopo l’assemblea che approva il bilancio consuntivo, di solito tra aprile e giugno dell’anno successivo a quello di riferimento. Il proprietario ha 2 mesi dalla ricezione dell’avviso dell’amministratore per richiedere il rimborso all’inquilino. Oltre questo termine il diritto al rimborso si prescrive.

L’inquilino può chiedere copia del bilancio condominiale?

Sì, è un suo preciso diritto. Per pagare il conguaglio l’inquilino può legittimamente esigere copia del bilancio consuntivo, della tabella di riparto e delle pezze giustificative (fatture principali). Senza documentazione adeguata può sospendere il pagamento. La richiesta si fa direttamente al proprietario o, in seconda battuta, all’amministratore di condominio.

Cosa succede se l’inquilino non paga il conguaglio?

Se l’inquilino non paga il conguaglio entro 60 giorni dalla richiesta scritta, il proprietario può procedere con messa in mora e, in caso di mancato pagamento prolungato, richiedere lo sfratto per morosità (se il debito supera due mensilità di canone equivalente, contando anche eventuali oneri accessori non pagati). Quasi sempre conviene a entrambe le parti arrivare a un accordo o a una rateizzazione prima di scenari giudiziali.

Le spese di manutenzione dell’ascensore sono ordinarie o straordinarie?

Dipende dalla natura dell’intervento. La manutenzione ordinaria periodica (contratto di manutenzione, verifiche tecniche annuali, sostituzione di piccole parti soggette a usura) è a carico dell’inquilino. La sostituzione dell’ascensore, il rifacimento del vano corsa, la sostituzione del quadro di controllo o di componenti durevoli sono interventi straordinari a carico del proprietario. Anche l’elettricità per il funzionamento dell’ascensore è una spesa ordinaria, quindi dell’inquilino.

Il conguaglio si applica anche al contratto per studenti?

Sì, il meccanismo è lo stesso per tutti i tipi di contratto di locazione abitativa, compreso il contratto per studenti universitari (L3). Spesso, però, nei contratti per studenti si pattuisce una quota forfettaria mensile per le spese condominiali ordinarie, che elimina il conguaglio annuale. Va comunque verificato che la quota forfettaria sia congrua rispetto ai consumi reali e non un escamotage per sovraccaricare l’inquilino.

Cosa fare se il contratto è terminato ma arriva il conguaglio?

Anche dopo la fine del contratto, l’ex inquilino resta responsabile del pagamento del conguaglio per le spese di sua competenza maturate durante il periodo di occupazione. Il proprietario può richiederlo entro 2 mesi dalla ricezione del consuntivo, anche se l’inquilino non vive più nell’immobile. Per questo è importante lasciare al proprietario un recapito (email o residenza aggiornata) anche dopo aver liberato l’appartamento.

Conguaglio chiaro, locazione serena

Il conguaglio condominiale è il momento in cui il rapporto tra proprietario e inquilino si misura concretamente sui numeri. Andato male, genera ruggine e contenziosi che pesano sull’intera durata della locazione. Andato bene, è una semplice formalità annuale gestita in trasparenza.

Tre buone abitudini fanno la differenza: allegare al contratto la Tabella oneri accessori Confedilizia-SUNIA come riferimento condiviso fin da subito; inviare sempre il rendiconto dettagliato quando si richiede il conguaglio, evitando richieste forfettarie; rispettare i termini dei 2 mesi per la richiesta del proprietario e dei 60 giorni per il pagamento dell’inquilino. Per approfondire altri aspetti pratici della locazione, leggi anche la guida alla registrazione del contratto di locazione e quella sulla TARI per inquilini non residenti.