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Dicembre 12, 2023
Contratto di affitto a canone libero e a canone concordato: cosa vuol dire, che cosa sono e quali sono le differenze
Quando si parla dei contratti di affitto sono innumerevoli le nozioni da sapere e gli aspetti da ponderare. Esistono, infatti, molteplici possibilità tra cui scegliere. Tra queste il contratto a canone libero o concordato. In questo articolo vedremo cosa significano questi termini e le principali differenze tra di loro.
Contratto d'affitto a canone libero o concordato? Le opzioni possibili
Per coloro che possiedono una seconda casa, muovere i primi passi per metterla in affitto è un’ottima idea per far fruttare il proprio immobile. Oltre a trovare un conduttore affidabile e con buone garanzie, è importante avere ben chiare le tipologie di affitto possibili per trovare la soluzione migliore in base alle proprie esigenze.
La legge n. 431 del 1998 individua due tipologie di contratti di locazione a uso abitativo:
- Il canone libero, che consiste in un modello ordinario libero nella determinazione del canone e nelle clausole da inserire nel contratto, conosciuti più comunemente come contratti 4+4 anni;
- contratti di affitto a canone concordato, dal contenuto contrattuale stabilito dal legislatore o dagli accordi territoriali delle associazioni di categoria e dal comune in cui è situato l’immobile, e in questi rientrano il 3+2 anni, il contratto per studenti universitari e il contratto transitorio.
Cosa vuol dire contratto a canone concordato? I dettagli
I contratti a canone concordato prevedono tre tipologie: il contratto 3+2 anni, il contratto per studenti universitari da 6 a 36 mesi rinnovabili e il contratto transitorio 1-18 mesi. Questi modelli prevedono la determinazione del calcolo del canone in base agli accordi territoriali intercorsi tra le organizzazioni dei proprietari e quelle dei conduttori.
L’accordo territoriale prevede fasce massime e minime del prezzo d’affitto in base alla posizione dell’abitazione in zone con determinate caratteristiche a livello funzionale. Tra questi fattori rientrano infrastrutture, spazi verdi, scuole, servizi commerciali e trasporti.
Nel caso in cui nel Comune di residenza non sia presente l’accordo territoriale è necessario seguire le indicazioni previste dal Decreto Ministeriale 14 luglio 2004.
È previsto che, nel caso non esista un accordo, sia necessario applicare quello presente nel Comune più vicino che abbia all’incirca lo stesso numero di residenti, anche se fosse in un’altra Regione. Se nel Comune non è stato rinnovato l’accordo stipulato in precedenza devono essere applicate le fasce dell’accordo passato.
Nei contratti di locazioni concordati sono presenti clausole inderogabili quali la durata e la quantificazione del canone. Se vengono modificate le condizioni contrattuali alterando l’assetto dei reciproci interessi precostituiti nel modello, vengono meno i benefici fiscali previsti. In questo caso il contratto entrerà nel modello ordinario (contratto 4+4).
Riguardo le agevolazioni fiscali dei contratti a canone concordato, dall’ultima Legge di Bilancio è prevista una proroga della cedolare secca al 10%. Inoltre, è prevista una riduzione Imu e Tasi: questo può portare a un risparmio di oltre il 50% sulle tasse.
L’affitto a canone concordato è un contratto di locazione tradizionale dove i costi vengono calmierati, esulandolo dalle logiche di mercato. Per quanto riguarda gli immobili che rientrano in questi contratti devono presentare determinati requisiti a cui è associato un valore.
Tra questi rientrano la categoria catastale, lo stato di manutenzione degli edifici, le pertinenze esclusive, le pertinenze comuni, i servizi, e la presenza eventuale dell’arredamento e la classe energetica del’immobile.
Ma quali sono i vantaggi del canone concordato?
Per gli inquilini i pregi di questo modello consistono in un canone più basso e, inoltre, se l’alloggio è indicato come prima abitazione, possono ottenere maggiori detrazioni IRPEF.
Allo stesso tempo, anche per i proprietari ci sono molti vantaggi: se il reddito che deriva dal canone viene indicato nella dichiarazione dei redditi si ha diritto a uno sconto del 30% sulla base imponibile riducendo la quota IRPEF che si versa al momento della chiusura dei conti, altrimenti con la cedolare secca il reddito che deriva dall’affitto viene tassato con un’aliquota del 10%.
Un altro punto interessante dei contratti a canone concordato, sia per il proprietario che per gli inquilini, è la durata inferiore del contratto rispetto al classico 4+4, stipulando ad esempio un contratto per studenti universitari o transitorio. Questo permette di avere, per i proprietari, la disponibilità dell’immobile in un periodo molto inferiore, mentre per gli inquilini, un impegno contrattuale meno gravoso.
E’ importante ricordare che queste tipologie di contratto vanno asseverate per legge dalle associazioni di categoria, sia dei proprietari che degli inquilini, al fine di certificare la corretta stipula del contratto.
Contratto di affitto a canone libero: di cosa si tratta
Tipologia contrattuale tra le più utilizzate, il contratto di affitto a canone libero è così chiamato in quanto le parti sono libere di stabilire in modo autonomo l’importo del canone.
Sono il locatore e il conduttore a decidere questo aspetto, mentre in fatto di durata è previsto dalla legge un minimo di 4 anni iniziali. A questi si aggiungono altri 4 in base a un rinnovo automatico. Spesso pertanto si parla di contratto 4+4.
Ci sono dei casi in cui la regola del rinnovo di diritto alla prima scadenza decade. Per esempio:
- se il proprietario comunica la disdetta con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto;
- se l’inquilino comunica il diritto di recesso sei mesi prima.
Ma quando conviene il contratto a canone libero?
Questa tipologia di contratto permette al locatore di avere maggiore flessibilità in fase contrattuale rispetto la determinazione del canone, perché l’importo è stabilito tra le parti e si può ottenere il prezzo dettato dal libero mercato. Per il conduttore, essendo questo modello di durata più lunga, è vantaggioso se desidera abitare in un immobile per un periodo di tempo più lungo.
Se ti servono maggiori informazioni sul contratto di affitto a canone libero e a canone concordato oppure se hai un immobile da mettere in affitto e non sai come fare, contatta lo staff.
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