Ecco quando si rinnova tacitamente il contratto di locazione: come funziona e scadenza
Mediante il contratto di locazione, l’affittuario si impegna a garantire il godimento di un bene mobile o immobile al conduttore per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro. Si tratta di un contratto tipicamente consensuale che produce effetti obbligatori. Quando il contratto sta per scadere, si aprono due possibilità: la risoluzione del contratto di locazione o la proroga. In questo articolo esploreremo il caso del rinnovo tacito del contratto.
Come funziona il rinnovo automatico della locazione: il caso del contratto a canone libero
Quando il contratto di locazione sta per scadere, è possibile procedere con il rinnovo automatico, prolungando i termini delle condizioni contrattuali in modo tacito, oppure con la risoluzione.
Per quanto riguarda la risoluzione al termine del contratto di locazione, questa deve essere comunicata per iscritto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, versando un’imposta di registro pari a € 67: il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dal deposito dell’atto. Questa imposta non è dovuta se il contratto è stipulato con la cedolare secca. La risoluzione anticipata del contratto di locazione sia da parte del proprietario, che dell’affittuario, prevede la necessità di fornire un preavviso di almeno sei mesi.
In caso di rinnovo tacito, cosa accade invece? E quanto dura il contratto? Se il contratto è stipulato a canone libero (ovvero con la formula 4+4), al termine dei primi 4 anni scatta il rinnovo automatico per ulteriori 4 anni, mantenendo le stesse condizioni contrattuali iniziali. Il rinnovo automatico prevede, infatti, le stesse condizioni economiche del contratto iniziale.
Per il prolungamento tacito del contratto al termine del primo quadriennio, così come alla conclusione del secondo, è necessario inviare una comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.
Inoltre, è indispensabile effettuare il pagamento dell’Imposta di Registro annuale tramite il software RLI. Questa imposta è dovuta in solido da conduttore e proprietario, i quali ne rispondono nella stessa misura. Nel caso di mancato pagamento dell’imposta, è prevista una sanzione pari al 30%.
Contratto di locazione a canone agevolato: come funziona il rinnovo tacito
Un’altra situazione si verifica per i contratti di locazione a canone agevolato o concordato. In questo caso (la formula è 3+2), il primo periodo del contratto dura tre anni, rinnovandosi automaticamente per ulteriori due anni.
È importante sottolineare che il canone agevolato può essere in regime di cedolare secca, con un’aliquota del 10% anziché del 21%, per il quale non è previsto il pagamento dell’imposta di registro per la proroga. Quindi, nel momento in cui il contratto viene rinnovato tacitamente, non è necessario pagare nulla per mantenere la sua validità. Tuttavia, è fondamentale comunicare il rinnovo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto; in caso contrario, non verrà rilevata la continuità del contratto.
Spesso nei contratti è indicata la clausola del rinnovo tacito, come ad esempio la seguente: “il contratto si rinnoverà tacitamente se nessuna delle parti invierà formale disdetta a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento entro un mese prima della data di scadenza del contratto”. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20402 depositata il 12 ottobre 2015, si è pronunciata in merito a questa tipologia di clausola, ritenendo che possa essere considerata vessatoria se inclusa in un formulario predisposto da una delle parti e non approvata dalla controparte nel contratto in modo specifico. I giudici non hanno considerato il silenzio assenso illegittimo, ma bensì le modalità con le quali è proposto.
Quando si rinnova tacitamente il contratto di locazione: altri situazioni e dettagli utili
Per quanto riguarda il contratto di locazione ad uso transitorio, previsto per un periodo minimo di 30 giorni e massimo di 18 mesi, non esiste la possibilità del rinnovo tacito. Questa forma di locazione può essere applicata per motivi personali o professionali, ma non ai fini turistici, che rientrano in un’altra casistica. Quando questo contratto scade, decade automaticamente. Se si desidera continuare a godere dell’uso dell’immobile, è necessario comunicare al proprietario, mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, la volontà di prolungare la locazione prima della scadenza, sottolineando la persistenza dell’esigenza transitoria. Se questa comunicazione manca, il contratto si trasformerà in uno a canone libero, comportando l’obbligo del pagamento dell’imposta di registro.
Nel caso del contratto destinato agli studenti, la cui durata varia tra i 6 e i 36 mesi, il contratto si rinnova in modo tacito con la stessa formula. Se il conduttore desidera lasciare l’immobile, deve darne comunicazione scritta almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto. Il locatore non ha la stessa facoltà di disdetta, tranne per motivazioni molto gravi. Nel caso in cui uno dei locatori in un appartamento condiviso tra più studenti non proroghi il contratto perché ha completato gli studi, ha il diritto di recedere dal contratto. Il canone sarà ripartito tra gli affittuari che rimangono nell’immobile.
Per avere maggiori informazioni sul rinnovo tacito del contratto di locazione contatta lo staff di Sturent, portale specializzato nell’affitto di alloggi privati a studenti universitari.
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