Disdetta contratto di affitto, da quando decorre e come calcolare i termini
La disdetta del contratto di locazione consente sia al conduttore che al locatore di porre fine anticipatamente all’affitto. In questo articolo esploreremo nel dettaglio le tempistiche, le modalità e le condizioni che regolano questo processo.
Disdetta del contratto di affitto: come funziona
Il contratto di locazione è un accordo in cui il proprietario di un immobile concede al conduttore il diritto di godimento dell’immobile per un periodo specifico in cambio di un corrispettivo. Questo contratto include una data di scadenza, ma ci sono situazioni in cui questa data non può essere rispettata.
Se ti trovi nella situazione di dover lasciare l’appartamento in affitto prima della scadenza del contratto, potresti chiederti come gestire al meglio la situazione. La disdetta del contratto di affitto è ciò di cui hai bisogno e può essere utile anche per il proprietario dell’appartamento. Ad esempio, potrebbe avere un’improvvisa esigenza familiare, come il trasferimento del figlio che ha bisogno di accedere all’immobile. La disdetta del contratto offre una soluzione senza complicazioni, permettendo a entrambe le parti di risolvere la questione senza problemi.
È essenziale procedere con la disdetta del contratto di affitto per interrompere anticipatamente la locazione. I contratti di affitto per uso abitativo possono essere di diversi tipi, come ad esempio quello a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2). In entrambi i casi, il rinnovo è automatico alla scadenza e vige l’obbligo di darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Per porre fine anticipatamente a un contratto di locazione, si utilizza la risoluzione anticipata, che è regolata da precise norme al fine di tutelare entrambe le parti coinvolte. Se è l’inquilino a dare la disdetta, la normativa prevede questa possibilità solo per gravi motivi, e impone di comunicare la decisione al proprietario con un preavviso di almeno sei mesi. Tuttavia, le parti possono concordare un termine diverso, sia inferiore che superiore. Se la legge non specifica i gravi motivi che consentono all’inquilino di recedere anticipatamente dal contratto di locazione, la giurisprudenza considera che situazioni come un cambio di lavoro o la necessità di trasferirsi altrove rientrino in questa categoria. Nella lettera di disdetta indirizzata al proprietario, l’inquilino è tenuto a specificare i motivi che lo hanno portato a prendere questa decisione.
Nel caso in cui sia il proprietario a voler dare la disdetta anticipata deve notificarla all’inquilino con un preavviso di sei mesi tramite una lettera raccomandata. Il locatore può procedere con la disdetta se ha bisogno dell’immobile per sé o per la sua famiglia e se l’inquilino ha la possibilità di trasferirsi in un altro appartamento nello stesso Comune. Inoltre, può richiedere la disdetta se l’affittuario non occupa l’immobile in modo continuativo senza un motivo valido, oppure se l’appartamento è situato in un edificio danneggiato e necessita di ristrutturazione. Nel caso in cui il proprietario voglia vendere la casa all’inquilino spetta il diritto di prelazione.
Se una di queste situazioni si verifica, entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino deve subentrare il locatore o il suo parente all’interno dell’immoble. Se ciò non avviene, l’affittuario ha il diritto di tornare nell’appartamento facendo riferimento al contratto precedente e ottenendo un rimborso di 36 mensilità da parte del conduttore. Tutte regole si applicano alla prima scadenza del contratto, che è di 4 anni per i contratti standard e di 3 anni per quelli transitori. Dopo questo periodo, il proprietario può dare la disdetta anticipata senza dover fornire una motivazione specifica, sempre rispettando un preavviso di sei mesi.
Da quando parte la disdetta del contratto di locazione e altri dettagli utili
Esiste la possibilità della disdetta consensuale delle parti: proprietario e inquilino possono concordare di risolvere il contratto di comune accordo, notificandolo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula della disdetta anticipata. È richiesto il versamento di un’imposta di registro, in media di 67 euro tramite F24. Se il contratto è stipulato con l’opzione della cedolare secca, l’imposta non è dovuta.
Quando una delle parti decide di dare la disdetta, questa deve essere inviata all’altra parte tramite lettera raccomandata. Nella lettera si comunica la volontà di recedere dal contratto, si indica la data in cui l’appartamento verrà liberato e si possono specificare i motivi della decisione. La disdetta ha effetto dal momento in cui la controparte riceve la comunicazione.
Quando i termini previsti dalla legge non vengono rispettati, il proprietario può richiedere al conduttore, anche tramite vie legali, il pagamento delle mensilità necessarie per raggiungere il termine relativo al preavviso. Secondo la Cassazione, è accettabile utilizzare altre forme di comunicazione oltre alla raccomandata della disdetta del contratto di affitto con avviso di ricevimento, come ad esempio la PEC, a condizione che venga rispettato il periodo di preavviso stabilito.
Per avere maggiori informazioni sulla disdetta del contratto di affitto, rivolgiti allo staff di Sturent, portale specializzato nell’affitto di alloggi privati a studenti universitari.
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