Il garante nel contratto d’affitto a studenti: chi può esserlo e cosa firma

Chi è il garante e perché serve con uno studente

Nel linguaggio comune si dice "garante". Nel codice civile si chiama fideiussore, ed è la persona che si obbliga personalmente verso il creditore garantendo l'adempimento di un'obbligazione altrui (art. 1936 c.c.). Applicato a una locazione: se lo studente non paga il canone, il proprietario può chiedere quei soldi al garante.

Nell'affitto a studenti la figura non è un'eccezione ma la regola, per una ragione strutturale. La valutazione di solvibilità che un proprietario fa normalmente — busta paga, contratto di lavoro, storico dei pagamenti — su una matricola di diciannove anni non produce nulla. Non c'è reddito da valutare. La capacità di pagare esiste, ma sta in capo a qualcun altro: quasi sempre un genitore. Il garante è lo strumento con cui quella capacità entra nel contratto.

È una differenza sostanziale rispetto a chi decide di mettere casa in affitto a un lavoratore dipendente, dove la garanzia è un rafforzamento facoltativo. Qui è il perno su cui poggia l'intera operazione. Vale la pena costruirlo bene.

Il garante non sostituisce le altre tutele: il deposito cauzionale continua a coprire i danni all'immobile e si affianca alla fideiussione, non la esclude.

I sei elementi di una garanzia solida

Una clausola di garanzia scritta bene contiene sei cose. Mancandone anche una sola, la protezione si riduce o sparisce.

1. Un garante identificato e capace di obbligarsi
   Persona maggiorenne e capace di agire. Non serve un legame di parentela con l'inquilino, anche se nella pratica è quasi sempre un genitore. Vanno raccolti i dati anagrafici completi e il codice fiscale, come per l'inquilino.
2. Una capacità patrimoniale verificata
   Una firma vale quanto il patrimonio che c'è dietro. Reddito dimostrabile, o proprietà immobiliari, o entrambi. Un garante nullatenente è una formalità che non produce effetti pratici.
3. La forma scritta
   La volontà di prestare garanzia deve essere espressa in modo inequivocabile. Può stare in una clausola del contratto o in un atto separato, ma deve esistere per iscritto e recare la firma del garante.
4. L'importo massimo garantito
   È l'elemento che quasi tutti dimenticano ed è quello che decide se la garanzia esiste. Ne parliamo nella sezione successiva perché merita spazio proprio.
5. Una durata definita, estesa ai rinnovi
   Un contratto per studenti può essere rinnovato alla scadenza. Se la clausola tace, si apre la discussione su quali periodi siano coperti. Va scritto espressamente se la garanzia si estende alle proroghe e ai rinnovi, e fino a quando.
6. L'obbligazione in solido, senza beneficio di escussione
   Determina se puoi rivolgerti subito al garante o devi prima aggredire lo studente. La differenza tra i due scenari è di mesi.

Questi elementi vanno raccolti prima della firma, insieme agli altri documenti necessari per il contratto: chiedere il codice fiscale del garante dopo che l'inquilino ha traslocato è una conversazione molto più difficile.

Quando la garanzia non protegge

Ci sono due modi in cui una garanzia formalmente presente non produce l'effetto che il proprietario si aspetta. Il primo la annulla del tutto, il secondo la rende lenta.

La mancanza dell'importo massimo. L'articolo 1938 del codice civile stabilisce che la fideiussione può essere prestata anche per un'obbligazione futura «con la previsione, in questo ultimo caso, dell'importo massimo garantito». La norma, introdotta in questa forma dalla legge 154/1992, ha un obiettivo preciso: impedire che qualcuno si obblighi per una somma indeterminata di cui non può misurare la portata.

I canoni di una locazione sono obbligazioni future: al momento della firma non sono ancora sorti, matureranno mese dopo mese. Rientrano quindi pienamente nella previsione dell'articolo. Una clausola che dice «il sig. Rossi garantisce l'adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dal presente contratto» senza indicare un tetto è nulla per indeterminatezza dell'oggetto. La Cassazione, con l'ordinanza 28651/2024, ha precisato che nemmeno il rinvio a corrispettivi determinabili altrove basta a soddisfare l'articolo 1938: indicare come si calcolerà il credito non equivale a fissare il limite del rischio.

Il rimedio è una riga: indicare una cifra. Su un canone di 450 euro al mese per un contratto di dodici mesi, il massimale ragionevole non è 5.400 euro — cioè i soli canoni — ma una somma che comprenda anche gli oneri accessori e un margine per i danni eccedenti il deposito.

Il beneficio di preventiva escussione. L'articolo 1944 c.c. stabilisce che il fideiussore è obbligato in solido con il debitore principale: il creditore può rivolgersi indifferentemente all'uno o all'altro. Lo stesso articolo però consente alle parti di convenire che il garante non sia tenuto a pagare prima dell'escussione del debitore principale.

Con quella clausola il garante, se convenuto in giudizio, può eccepire il beneficio nei primi atti della causa indicando i beni dello studente da aggredire. Il proprietario deve allora tentare prima l'esecuzione su un ventenne senza patrimonio, con tempi e costi che vanificano lo scopo della garanzia. Per il proprietario la clausola giusta è quella che rinuncia espressamente al beneficio.

Come si formalizza il garante

Il percorso è breve, ma l'ordine conta: alcune verifiche non si possono recuperare dopo.

1. Individua e verifica il garante

Prima della stesura, chiedi allo studente chi presterà garanzia e raccogli i suoi dati anagrafici e fiscali. Chiedi anche un documento che attesti la capacità patrimoniale: ultima dichiarazione dei redditi o busta paga sono lo standard. Se il garante risiede all'estero, l'escussione diventa concretamente più complessa: valutalo prima di procedere.

2. Scegli tra clausola nel contratto e atto separato

Entrambe le strade sono praticabili. La clausola inserita nel contratto è più semplice da gestire e fa firmare il garante insieme alle altre parti. L'atto separato è preferibile quando la garanzia ha una struttura articolata, con massimali distinti per canone e danni. In tutti i casi il garante deve sottoscrivere personalmente.

3. Scrivi le clausole che contano

Il testo deve contenere: l'identificazione del garante, l'oggetto della garanzia, l'importo massimo in cifra, la durata con l'esplicita estensione a proroghe e rinnovi, la rinuncia al beneficio di preventiva escussione. Le formule generiche sono il problema, non la soluzione.

4. Sottoscrivi e conserva

Il garante firma insieme alle parti. Se la garanzia è contenuta nel contratto, segue le sorti del contratto anche in sede di registrazione. Conserva copia dei documenti raccolti in fase di verifica: se un giorno dovrai agire, ti serviranno. Chi preferisce una garanzia rilasciata da un istituto anziché da una persona può valutare la fideiussione bancaria, che funziona diversamente e ha costi a carico dell'inquilino.

Cosa puoi gestire da solo e cosa no

Una parte del lavoro è alla portata di qualsiasi proprietario. Un'altra parte no, e riconoscere il confine evita di scoprirlo nel momento sbagliato.

Cosa puoi fare autonomamente:

• Raccogliere i dati anagrafici e fiscali del garante e i documenti sulla sua situazione patrimoniale
• Verificare che nel testo del contratto compaiano l'importo massimo in cifra e la rinuncia al beneficio di escussione
• Controllare che il garante abbia firmato ogni pagina che lo riguarda
• Conservare in modo ordinato documenti e copie, con l'indicazione della data di consegna

Dove il fai-da-te non basta:

• Redigere da zero un atto di fideiussione separato con massimali differenziati
• Valutare la solidità patrimoniale di un garante quando i documenti raccontano una situazione complessa
• Gestire una garanzia prestata da un soggetto residente all'estero
• Agire per il recupero quando il garante contesta la validità della clausola

Sei errori che svuotano la garanzia

1. Nessun importo massimo. È l'errore più diffuso e il più costoso: rende la clausola nulla ai sensi dell'art. 1938 c.c. Una cifra scritta nero su bianco risolve.
2. Un massimale calcolato sui soli canoni. Se il tetto copre esattamente dodici mensilità, oneri accessori e danni eccedenti il deposito restano fuori.
3. Lasciare in piedi il beneficio di escussione. Spesso è nei modelli scaricati da internet. Trasforma il garante in un rimedio da attivare dopo mesi.
4. Non estendere la garanzia ai rinnovi. Un contratto per studenti spesso prosegue oltre il primo anno. Se la clausola non lo prevede, la copertura dei periodi successivi diventa discutibile.
5. Accettare la firma senza verificare nulla. Un garante senza reddito né patrimonio è una rassicurazione psicologica, non una garanzia.
6. Far firmare solo l'ultima pagina. Il garante deve sottoscrivere in modo che sia chiaro cosa ha accettato. Una firma isolata in calce apre un fronte di contestazione evitabile.