IMU su immobili affittati a studenti universitari 2026: chi paga e quanto

Pubblicato: 22 luglio 2026 · Aggiornato: 22 luglio · Tempo di lettura: 10 minuti

IN SINTESI

L'IMU sull'immobile affittato a studenti universitari è sempre dovuta dal proprietario, perché l'immobile non è la sua abitazione principale. Punti chiave:

→Paga sempre il proprietario: lo studente inquilino non paga IMU
→Aliquote ridotte per canone concordato: molti Comuni applicano aliquote del 7-9 per mille per L3 e 3+2
→Riduzione del 25% per canone concordato: agevolazione strutturale prevista dalla legge nazionale
→Versamento: due rate annuali, acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre
→Dichiarazione IMU obbligatoria: entro il 30 giugno dell'anno successivo, solo in alcuni casi

Affittare a studenti universitari con contratto L3 a canone concordato dà accesso, nella maggior parte dei Comuni convenzionati, a due agevolazioni IMU sovrapposte (aliquota ridotta + abbattimento 25%) che possono dimezzare l'imposta.

Chi paga l'IMU su un immobile affittato a studenti

L'IMU (Imposta Municipale Propria) è dovuta dal proprietario dell'immobile, mai dall'inquilino. Il principio vale per qualsiasi locazione, e si applica integralmente anche quando l'immobile è affittato a studenti universitari fuori sede. Lo studente che vive in casa non paga IMU per il semplice fatto di abitarvi.

Il motivo è strutturale: l'IMU è un'imposta patrimoniale, colpisce la titolarità di diritti reali sull'immobile (proprietà, usufrutto, diritto di abitazione). L'inquilino non ha alcun diritto reale sull'immobile, è un mero detentore qualificato in forza del contratto di locazione. Il soggetto passivo dell'IMU resta il proprietario o l'usufruttuario, indipendentemente da chi vive nell'immobile.

Va anche detto che l'immobile dato in affitto a studenti non è "prima casa" del proprietario: il proprietario non vi abita, lo concede in uso a terzi. Di conseguenza, l'esenzione IMU prevista per l'abitazione principale non si applica: l'IMU è sempre dovuta secondo le aliquote ordinarie del Comune dove si trova l'immobile.

Aliquote IMU e variazioni comunali

L'IMU è un'imposta a base nazionale ma con aliquote stabilite da ciascun Comune entro i limiti previsti dalla legge. Per gli immobili diversi dall'abitazione principale, l'aliquota base è 8,6 per mille con possibilità per il Comune di portarla fino al 10,6 per mille (e in alcuni casi fino all'11,4 per mille).

Aliquota ordinaria

Nei principali capoluoghi, l'aliquota ordinaria per gli immobili affittati con contratto libero (4+4) si attesta quasi sempre al massimo del 10,6 per mille. È l'aliquota che si applica al proprietario che affitta un appartamento senza beneficiare delle agevolazioni per canone concordato.

Aliquota ridotta per canone concordato

Molti Comuni — soprattutto quelli ad alta tensione abitativa con accordi territoriali in vigore — prevedono nei propri regolamenti IMU un'aliquota ridotta per gli immobili affittati a canone concordato: contratti 3+2, contratti per studenti universitari L3, transitori in alta tensione abitativa. L'aliquota scende tipicamente al 7-9 per mille, con benefici significativi per il proprietario.

Come verificare l'aliquota del proprio Comune

L'aliquota va sempre verificata sul sito istituzionale del Comune dove si trova l'immobile o sul portale ministeriale "Dipartimento delle Finanze - Fiscalità Locale". Le aliquote vengono confermate o aggiornate annualmente con delibera comunale: è bene fare la verifica ogni anno prima del versamento dell'acconto di giugno.

💡 Le aliquote variano molto da Comune a Comune. A Milano l'aliquota IMU ordinaria è al massimo (10,6 per mille); a Bologna è leggermente inferiore; molti comuni dell'hinterland o di provincia hanno aliquote ridotte. Verifica sempre il regolamento IMU del Comune specifico dove si trova l'immobile, perché incide direttamente sull'importo finale.

Le agevolazioni per canone concordato

Per chi affitta a canone concordato (sia 3+2 ordinario sia L3 per studenti universitari) esistono due agevolazioni IMU che si possono sovrapporre.

1. Aliquota comunale ridotta

Come visto sopra, l'aliquota comunale ridotta per canone concordato è prevista dalla maggior parte dei Comuni ad alta tensione abitativa. Tipicamente porta l'aliquota dal 10,6 al 7-9 per mille. La riduzione si applica automaticamente in fase di calcolo IMU: basta indicare il codice tipologia corretto in F24 ("agevolato" anziché "ordinario") e applicare l'aliquota agevolata stabilita dal regolamento comunale.

2. Abbattimento del 25% (sconto legge nazionale)

In aggiunta all'aliquota comunale ridotta, la Legge di Bilancio prevede uno sconto strutturale del 25% sull'IMU dovuta per gli immobili affittati a canone concordato. L'abbattimento si applica all'imposta finale (dopo aver calcolato l'aliquota): si sottrae il 25% della cifra. È un'agevolazione nazionale che vale per tutti i Comuni, anche quelli che non prevedono aliquote ridotte locali.

Sovrapposizione delle due agevolazioni

Quando entrambe le agevolazioni si applicano, il risparmio IMU rispetto all'aliquota ordinaria può arrivare al 45-50%. Per un appartamento con IMU ordinaria di 1.500 euro l'anno, il passaggio a contratto L3 a canone concordato in un comune con aliquota agevolata può portare l'IMU effettiva a 800-900 euro l'anno. È una delle ragioni principali che rendono il canone concordato economicamente conveniente nonostante i vincoli sulle fasce di canone.

Come calcolare l'IMU: esempi pratici

Il calcolo dell'IMU su un immobile affittato segue tre passaggi standard.

Passo 1 — Base imponibile

Si parte dalla rendita catastale dell'immobile, indicata in visura catastale. La rendita va rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 160 (per gli immobili abitativi del gruppo A, escluso A10).

Esempio: rendita catastale 600 euro → rivalutata 630 euro → base imponibile 630 × 160 = 100.800 euro.

Passo 2 — Applicazione dell'aliquota

Si applica l'aliquota IMU stabilita dal Comune per la tipologia di contratto. Continuando l'esempio:

Aliquota ordinaria 10,6 per mille: 100.800 × 10,6 / 1.000 = 1.068 euro
Aliquota agevolata canone concordato 8 per mille: 100.800 × 8 / 1.000 = 806 euro

Passo 3 — Abbattimento del 25% per canone concordato

All'imposta calcolata si applica lo sconto del 25% se l'immobile è affittato a canone concordato. Continuando con l'aliquota agevolata:

806 × 0,75 = 604,50 euro di IMU effettivamente dovuta.

Risparmio rispetto all'aliquota ordinaria piena: 1.068 - 604,50 = 463,50 euro l'anno (-43%).

Quando e come si versa l'IMU

L'IMU si versa in due rate annuali tramite modello F24, con codici tributo specifici per gli immobili affittati.

Acconto (16 giugno)

L'acconto è pari al 50% dell'IMU dell'anno precedente e va versato entro il 16 giugno. Si calcola sull'IMU effettivamente dovuta l'anno prima (con le aliquote di allora). Se l'immobile è stato acquistato o cambiato regime fiscale durante l'anno, è possibile fare un acconto previsionale, ma con i rischi che ne conseguono in caso di errore.

Saldo (16 dicembre)

Il saldo è la differenza tra l'IMU totale dovuta per l'anno in corso (calcolata con le aliquote definitive deliberate dal Comune entro il 28 ottobre) e quanto già versato in acconto. Va pagato entro il 16 dicembre.

Codici tributo F24

I codici tributo per gli immobili abitativi diversi dall'abitazione principale sono:

3918: IMU per altri fabbricati (immobili A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 affittati)
3939: IMU per fabbricati produttivi gruppo D (uffici, negozi, capannoni)

L'F24 va presentato al proprio Comune indicando il codice catastale del Comune dove si trova l'immobile (NON il Comune di residenza del proprietario). Il pagamento si fa tramite banca, posta o servizi online dell'Agenzia delle Entrate.

La dichiarazione IMU

La dichiarazione IMU è un adempimento dichiarativo da presentare al Comune entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato l'evento da dichiarare. Non è obbligatoria in tutti i casi: serve solo quando si verificano situazioni particolari rilevanti ai fini IMU.

Quando va presentata

La dichiarazione IMU va presentata quando:

Hai stipulato un contratto a canone concordato (3+2 o L3) per beneficiare dell'aliquota ridotta
L'immobile cambia destinazione (da abitazione a uso commerciale, ad esempio)
Sopravvengono variazioni catastali (frazionamenti, fusioni, modifiche di rendita)
L'immobile è soggetto ad aliquote o esenzioni speciali non riconoscibili automaticamente dal Comune

Quando non serve

Non serve presentare la dichiarazione IMU per i normali atti di acquisto, vendita, successione: questi vengono comunicati al Comune dal Catasto in via telematica. Non serve nemmeno quando le caratteristiche dell'immobile non sono cambiate rispetto agli anni precedenti.

Residenza dello studente e IMU del proprietario

Una questione che genera molta confusione: il trasferimento della residenza dello studente nell'immobile non modifica l'IMU del proprietario. La residenza dell'inquilino non è rilevante ai fini IMU: l'imposta resta dovuta dal proprietario alle aliquote stabilite dal Comune per gli immobili "diversi dall'abitazione principale", indipendentemente dal fatto che lo studente abbia trasferito o meno la propria residenza.

Per il proprietario non cambia nulla

Sia che lo studente trasferisca la residenza nell'immobile affittato, sia che mantenga quella anagrafica nel Comune dei genitori, il proprietario paga la stessa IMU. La residenza dell'inquilino incide invece su altri tributi (TARI in particolare) e su altri aspetti (detrazioni IRPEF per lo studente, ISEE familiare), ma è irrilevante ai fini IMU.

Eccezione: studio condiviso e disabili

Esiste un'eccezione: se il proprietario concede in uso gratuito (comodato d'uso) l'immobile a un parente di primo grado (figlio, genitore) che vi trasferisce la residenza, l'imposta IMU è abbattuta del 50%. Questa norma riguarda i comodati familiari, non gli affitti a studenti universitari terzi.

Per approfondire il tema delle differenze tra residenza, domicilio e dimora — particolarmente rilevante per gli studenti universitari — leggi anche la guida alle differenze tra domicilio e residenza.

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Domande frequenti sull'IMU studenti universitari

Lo studente che vive in affitto paga l'IMU?

No, l'IMU non è mai a carico dell'inquilino, neanche se si tratta di uno studente. L'imposta resta sempre a carico del proprietario dell'immobile, che ne è il soggetto passivo in quanto titolare del diritto di proprietà. L'inquilino studente potrebbe però pagare la TARI come occupante dell'immobile (se è quello che ne occupa il maggior tempo), ma non l'IMU che è imposta patrimoniale legata alla proprietà.

Conviene affittare a canone concordato per l'IMU?

Sì, il canone concordato dà accesso a due agevolazioni IMU sovrapposte: l'aliquota comunale ridotta (in molti capoluoghi 7-9 per mille invece del 10,6) e lo sconto strutturale del 25% sull'imposta finale. Combinato con la cedolare secca al 10%, il vantaggio fiscale del canone concordato rispetto al canone libero può superare i 1.500-3.000 euro annui per un appartamento medio in città. Il "costo" è la limitazione del canone alle fasce concordate, ma il beneficio fiscale è quasi sempre superiore.

Come funziona la dichiarazione IMU per chi affitta a canone concordato?

Quando si stipula un contratto a canone concordato (3+2 o L3) si presenta la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell'anno successivo. Si dichiara la sussistenza dei requisiti per l'aliquota agevolata e per lo sconto del 25%, allegando una copia del contratto registrato e dell'attestazione di conformità rilasciata da un'associazione firmataria dell'accordo territoriale. La dichiarazione vale per tutta la durata del contratto, salvo modifiche.

Cosa succede se non pago l'IMU in tempo?

In caso di ritardato pagamento si può ricorrere al ravvedimento operoso, che riduce la sanzione. Le sanzioni variano in base al ritardo: dallo 0,1% al giorno per i primi 14 giorni, fino al 30% per ritardi superiori. Se il Comune notifica un accertamento prima del ravvedimento, la sanzione sale al 30% (riducibile al 50% solo con accettazione totale dell'accertamento). Pagare in ritardo è quasi sempre molto meno conveniente di rateizzare via ravvedimento entro 1-2 mesi dalla scadenza.

Posso pagare l'IMU in un'unica rata?

Sì, è ammesso il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno, anziché in due rate. In quel caso si paga l'intera IMU dell'anno calcolata con le aliquote dell'anno precedente, salvo conguaglio se le aliquote dell'anno in corso cambiano (eventualmente con un piccolo ravvedimento entro fine anno). È un'opzione poco utilizzata, perché di solito è preferibile rateizzare anche per ragioni di liquidità.

L'IMU si può dedurre dalle imposte sui redditi da locazione?

No, l'IMU non è deducibile né detraibile dalle imposte sui redditi da locazione, in regime ordinario né in regime di cedolare secca. È un'imposta patrimoniale che si paga in aggiunta alla tassazione del reddito da locazione (IRPEF o cedolare). L'unica deduzione fiscale parziale dell'IMU è ammessa per gli immobili strumentali utilizzati nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale, in misura del 50%.

IMU e affitto a studenti: ottimizzare la fiscalità complessiva

L'IMU su un immobile affittato a studenti universitari è sempre dovuta dal proprietario, ma può essere significativamente ridotta scegliendo il contratto giusto. Il contratto per studenti L3 a canone concordato, nei comuni ad alta tensione abitativa, combina due agevolazioni IMU (aliquota comunale ridotta + abbattimento 25% nazionale) con la cedolare secca al 10%: la formula fiscalmente più efficiente per chi affitta a studenti.

Per un appartamento tipo a Milano, Bologna o Roma, il passaggio dal canone libero al canone concordato L3 può portare a un risparmio fiscale complessivo (IMU + tassazione reddito) di 3.000-5.000 euro l'anno. Verifica sempre il regolamento IMU del tuo Comune, richiedi l'attestazione del canone concordato a un'associazione firmataria, presenta la dichiarazione IMU entro i termini e tieni traccia dei codici tributo corretti in F24. Per approfondire la cedolare secca, leggi la guida alla cedolare al 10%.

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