Proroga contratto di locazione scaduto: che cos’è e come si fa? 

Presi dagli impegni quotidiani, può capitare di dimenticarsi appuntamenti e scadenze, anche quelle più importanti come la proroga oppure il rinnovo del contratto d’affitto. In questo articolo vediamo nel dettaglio come procedere in questo caso e come prorogare un contratto di locazione prossimo alla scadenza.

Proroga di un contratto di locazione: cosa sapere

Quando si parla di contratti di locazione, i termini proroga e rinnovo vengono spesso usati in maniera intercambiabile, sebbene indichino due situazioni diverse. Con il termine rinnovo viene fatto riferimento al caso in cui, alla scadenza di un contratto di affitto, venga stipulato un nuovo accordo che potrebbe contenere clausole e informazioni diverse dal precedente.Per proroga viene, invece, intesa l’estensione temporale di un contratto in scadenza, che pertanto è prolungato mantenendo inalterate tutte le condizioni pattuite in sede di stipula dell’accordo originale.

Ricordiamo che i contratti di locazione possono essere stipulati adottando soluzioni diverse e che per ciascuna tipologia di contratto trovano applicazione modalità di proroga specifiche.

Contratto di locazione: le tipologie e le modalità di proroga

I contratti di locazione si suddividono in diverse categorie a seconda della loro durata e della specifica destinazione dell’immobile concesso in affitto. Per i contratti a canone libero(4+4 anni) e per i contratti a canone agevolato o concordato (3+2 anni), la proroga avviene in maniera automatica, salvo disdetta comunicata almeno sei mesi prima della scadenza. Il contratto giunto a scadenza verrà quindi prorogato per altri 4 anni (se a canone libero) o per ulteriori 2 anni (se a canone agevolato). Per queste due tipologie di contratti, una volta trascorso lo specifico periodo di proroga (4 o 2 anni), le parti possono decidere di rinnovare il contratto a nuove condizioni oppure di interromperlo, preavvisando l’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza. In caso di mancata comunicazione, il contratto verrà prorogato automaticamente alle medesime condizioni.

I contratti di locazione a uso transitorio, aventi una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi, cessano automaticamente alla scadenza. Qualora una parte desideri prolungare il contratto mantenendone la natura transitoria, potrà comunicare all’altra, mediante raccomandata, il perdurare dell’esigenza che motiva l’adozione di questa specifica tipologia contrattuale.

Per quanto attiene ai contratti transitori per studenti, è prevista la stipula di contratti di locazione della durata tra 6 e 36 mesi. Questo tipo di contratto, una volta giunto a scadenza, viene prorogato automaticamente per un ulteriore periodo di pari durata, salvo che il conduttore non comunichi la disdetta al locatore almeno 3 mesi prima.

Proroga del contratto di locazione: gli adempimenti fiscali

In caso di proroga del contratto di affitto, sarà necessario darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di decorrenza dell’estensione del contratto. Il locatore dovrà pagare l’imposta di registro sul periodo di prolungamento, salvo che scelga di avvalersi dell’opzione con versamento della cedolare secca, dovendo dichiarare di voler adottare questa soluzione.

Per l’ulteriore imposta di registro dovuta al momento del prolungamento, trovano applicazione le stesse aliquote ordinarie previste per il contratto iniziale, da applicarsi sulla base imponibile costituita dal canone di locazione corrisposto dal locatario. L’aggiornamento annuale ISTAT e gli altri adeguamenti del canone di locazione influiscono sulla base imponibile utilizzata per calcolare l’imposta di registro a decorrere dall’anno successivo a quello in cui si sono verificati.

Ma cosa succede se ci si dimentica di comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga per il contratto di locazione? Non viene revocata nessuna opzione già esercitata in sede di registrazione dell’atto, ma si può essere soggetti all’applicazione di una sanzione amministrativa fissa di 100 euro. Se la presentazione della proroga avvenga con un ritardo che non supera i 30 giorni stabiliti, la sanzione sarà allora di 50 euro.

Vediamo ora che cosa accade qualora il locatore decida di affittare un immobile applicando l’opzione cedolare secca. La cedolare secca per la locazione di immobili a uso abitativo è destinata a sostituire l’imposta di registro: anche in caso di proroga del contratto, l’imposta non è dovuta e continua a essere sostituita dalla cedolare secca.

Qualora il contratto venga prorogato – anche in caso di proroga tacita – è tuttavia necessario esprimere nuovamente l’intenzione di applicare la cedolare secca. L’opzione con versamento della cedolare secca può essere espressa per la prima volta in sede di rinnovo, laddove non fosse stata già scelta in precedenza. Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, mentre nel secondo caso, invece, sarà necessario comunicare la proroga allo stesso ufficio in cui è stato registrato il contratto presentando entro 30 giorni il modello RLI opportunamente compilato.

L’imposta dovuta per la proroga di un contratto di locazione deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga) utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate con richiesta di addebito sul conto corrente, servendosi del modello F24 Elementi identificativi (codice tributo: 1504).

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