Pubblicato: 13 maggio 2026 · Aggiornato: 13 maggio 2026 · Tempo di lettura: 12 minuti
IN SINTESI
La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria per tutti i contratti di affitto di durata superiore a 30 giorni nell'anno solare. Va fatta entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza (se anteriore). I punti chiave:
- →Dove: online tramite RLI Web sul sito dell'Agenzia delle Entrate (la via più veloce)
- →Chi paga: proprietario e inquilino sono obbligati in solido (50% ciascuno per consuetudine)
- →Quanto costa: 2% del canone annuo (imposta di registro) + 16€ bollo ogni 4 pagine, oppure 0€ con cedolare secca
- →Cosa serve: SPID/CIE/CNS, contratto firmato in PDF, dati delle parti e dell'immobile, APE
- →Cosa rischi se non registri: sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta dovuta e contratto nullo
La procedura online si completa in 20-30 minuti se hai tutti i documenti pronti. Sotto la guida passo passo.
Cos'è la registrazione del contratto di locazione
La registrazione del contratto di locazione è l'adempimento fiscale con cui un contratto di affitto viene depositato presso l'Agenzia delle Entrate e reso ufficiale ai fini tributari e civili. Non è una formalità: senza registrazione il contratto è considerato nullo dall'articolo 1, comma 346, della Legge 311/2004, e nessuna delle due parti può far valere le proprie ragioni in caso di contestazione.
La registrazione vale per qualsiasi contratto di locazione di immobile (abitativo o commerciale) di durata superiore a 30 giorni complessivi nell'anno solare. Ciò significa che anche un contratto transitorio di tre mesi, un contratto per studenti universitari di 18 mesi, un 4+4 ordinario o un 3+2 a canone concordato vanno tutti registrati. Sotto i 30 giorni — tipico delle locazioni turistiche brevi — l'obbligo non scatta, ma restano valide le imposte di soggiorno e altri adempimenti.
Dal 2014, con l'introduzione del servizio telematico RLI (Registrazione Locazioni Immobili), la registrazione si fa nella stragrande maggioranza dei casi online: la modalità in ufficio è residuale e va prenotata. Per chi sceglie il regime della cedolare secca, l'opzione si esercita proprio in fase di registrazione, con effetti immediati sulla tassazione del canone.
Chi deve registrare il contratto e quando
L'obbligo di registrazione ricade in solido sul locatore (proprietario) e sul conduttore (inquilino): entrambi sono responsabili nei confronti dell'Agenzia delle Entrate e ciascuno può procedere autonomamente. Nella prassi è il proprietario a farsene carico, soprattutto se ha optato per la cedolare secca o se si avvale di un'agenzia, ma se l'inquilino verifica che la registrazione non è stata fatta entro i termini, può registrare lui stesso il contratto per tutelarsi.
I termini: 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza
Il termine ordinario per la registrazione è di 30 giorni dalla data di stipula del contratto oppure dalla data di decorrenza, se anteriore. Esempio pratico: un contratto firmato il 15 maggio con decorrenza dal 1° giugno va registrato entro il 14 giugno. Un contratto firmato il 15 maggio con decorrenza retroattiva al 1° maggio andava invece registrato entro il 30 maggio.
Chi paga le imposte di registrazione
L'imposta di registro è dovuta in solido da entrambe le parti. La consuetudine prevede che venga ripartita al 50% tra locatore e conduttore, ma le parti possono accordarsi diversamente per scritto nel contratto. L'imposta di bollo, invece, è formalmente a carico del conduttore. Se si opta per la cedolare secca, entrambe le imposte non sono dovute per tutta la durata dell'opzione.
Cosa succede alle proroghe e ai rinnovi
Anche proroghe, cessioni e risoluzioni del contratto vanno comunicate all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, sempre tramite RLI Web. La proroga "tacita" del 4+4 non richiede atto separato ma va comunque comunicata e, se non si è in cedolare secca, comporta il versamento dell'imposta di registro annuale (2% del canone aggiornato).
Registrazione online con RLI Web: la procedura passo passo
La registrazione del contratto di locazione online avviene tramite il servizio RLI Web dell'Agenzia delle Entrate, accessibile dall'area riservata del portale. È la modalità più rapida ed economica: si completa in 20-30 minuti se i documenti sono pronti, e il pagamento delle imposte avviene contestualmente tramite addebito su conto corrente. Ecco la procedura nel dettaglio.
Passo 1 — Accedi all'area riservata dell'Agenzia delle Entrate
Vai sul sito agenziaentrate.gov.it e clicca su "Area Riservata". L'accesso si effettua esclusivamente con identità digitale: SPID di livello 2, CIE (Carta d'Identità Elettronica) o CNS (Carta Nazionale dei Servizi). Le vecchie credenziali Entratel/Fisconline non sono più valide per i cittadini privati. Se non hai SPID, è il momento di attivarlo: la procedura richiede 24-48 ore e si fa online con uno dei provider accreditati.
Passo 2 — Apri RLI Web e seleziona "Richiesta di registrazione"
Una volta dentro l'area riservata, cerca il servizio "RLI – Registrazione Locazioni Immobili" nel menu "Servizi" o tramite la barra di ricerca. Apri RLI Web e seleziona "Richiesta di registrazione e adempimenti successivi". Si aprirà il modello RLI da compilare in formato guidato, sezione per sezione.
Passo 3 — Compila la sezione "Dati generali"
In questa sezione inserisci: tipologia di contratto (es. L1 – Locazione abitativa di natura ordinaria, L2 – Locazione transitoria, L3 – Locazione per studenti universitari, ecc.), data di stipula, data di decorrenza, durata in mesi, importo del canone annuo, numero di rate di pagamento. La scelta del codice tipologia è importante: determina il regime fiscale applicabile e l'eventuale accesso alla cedolare secca a canone concordato.
Passo 4 — Inserisci i soggetti del contratto
Vanno indicati tutti i locatori (proprietari) e tutti i conduttori (inquilini) con codice fiscale completo. Se un coniuge è proprietario al 50%, va indicato come locatore anche lui. Per i conduttori vale lo stesso: tutti i firmatari del contratto vanno inseriti. Errori in questa fase sono tra le cause più frequenti di scarto della pratica.
Passo 5 — Dati catastali dell'immobile
Inserisci comune, foglio, particella, subalterno e categoria catastale dell'immobile locato. Questi dati si trovano sulla visura catastale (scaricabile gratuitamente dall'area riservata) o sull'atto di acquisto. Se l'immobile non è ancora accatastato, la registrazione non può essere completata online: serve passare dall'ufficio territoriale.
Passo 6 — Opzione cedolare secca (se applicabile)
In una sezione dedicata puoi esercitare l'opzione per la cedolare secca, scegliendo tra aliquota ordinaria 21% e aliquota agevolata 10% per contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa. L'opzione vale per tutta la durata del contratto, salvo revoca espressa in occasione di proroghe o rinnovi. Una volta esercitata, sostituisce IRPEF, imposta di registro e imposta di bollo.
Passo 7 — Allega il contratto in PDF
Carica una copia digitale del contratto firmato in formato PDF. Il file deve contenere tutte le pagine (frontespizio, articoli, eventuali allegati, firme). Dimensione massima 5 MB. Se il contratto è cartaceo e firmato, va scansionato in modo leggibile. Se è firmato digitalmente, va caricato il PDF firmato CAdES o PAdES.
Passo 8 — Pagamento delle imposte e invio
Il sistema calcola automaticamente l'imposta di registro e di bollo (oppure azzera tutto se hai optato per la cedolare secca). Inserisci l'IBAN del conto corrente per l'addebito diretto, conferma e trasmetti. In pochi minuti riceverai la ricevuta di registrazione con il numero di protocollo: tienila — è la prova ufficiale dell'avvenuta registrazione e va consegnata in copia anche all'inquilino.
Le altre modalità: ufficio, app, intermediario
Anche se RLI Web è la via principale, esistono altre opzioni utili in casi specifici. Vediamole.
App RLI per smartphone
L'Agenzia delle Entrate mette a disposizione l'app RLI per Android e iOS: replica le funzionalità di RLI Web in versione mobile. È pratica per consultare lo stato delle pratiche già aperte o per registrare proroghe e cessazioni, meno ideale per registrare un contratto ex novo dove la compilazione richiede attenzione e documenti allegati di una certa dimensione.
Registrazione in ufficio
È ancora possibile registrare il contratto presentandosi in un ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate, ma con appuntamento obbligatorio prenotato online o via app. Si porta il modello RLI cartaceo compilato (scaricabile dal sito), due copie originali del contratto, l'F24 ELIDE già pagato in banca o tabaccheria, le marche da bollo e i documenti di identità. È la strada giusta se l'immobile non è accatastato o se la situazione è particolare (contratti misti, sublocazione, ecc.).
Tramite intermediario abilitato
Commercialisti, CAF, associazioni di categoria e agenti immobiliari abilitati possono registrare il contratto per conto delle parti. È utile per chi non ha SPID, per chi affitta a più inquilini con contratti complessi, o per chi vuole delegare l'intera gestione fiscale dell'immobile. Il costo varia da 50 a 200 euro a seconda della complessità e del professionista.
Software RLI desktop
Per chi gestisce molti contratti (property manager, agenzie, grandi proprietari), l'Agenzia delle Entrate distribuisce il software RLI desktop che permette la compilazione offline e l'invio massivo dei file. È pensato per intermediari professionali e richiede l'abilitazione a Entratel.
Quanto costa registrare un contratto di affitto
Il costo della registrazione dipende dal regime fiscale scelto. Sintesi rapida.
Regime ordinario (IRPEF)
In regime ordinario si pagano due imposte separate. L'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo (3% per contratti commerciali), con un minimo di 67 euro. Si versa contestualmente alla registrazione e poi annualmente entro 30 giorni dall'inizio di ogni nuova annualità. L'imposta di bollo è di 16 euro ogni quattro pagine del contratto (e ogni quattro pagine in cifre, contando recto e verso). Per un contratto di 8 pagine, sono 32 euro.
Cedolare secca
Con la cedolare secca le imposte di registro e di bollo non sono dovute: si versa solo l'imposta sostitutiva, pari al 21% del canone annuo (10% per contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa). La cedolare si paga a saldo e acconto come l'IRPEF, tramite F24 ordinario, e sostituisce anche le addizionali regionali e comunali sull'IRPEF derivante da quel canone.
Esempio pratico: canone 600 euro al mese
Su un canone di 600 euro mensili (7.200 euro annui), in regime ordinario si pagano: 144 euro di imposta di registro (2% di 7.200) + circa 32 euro di bollo = 176 euro all'anno, divisi in parti uguali tra locatore e inquilino. In cedolare secca al 21%: 1.512 euro all'anno (a carico esclusivo del locatore, in sostituzione dell'IRPEF). Con cedolare al 10% (canone concordato): 720 euro all'anno.
Documenti necessari per la registrazione
Prima di iniziare la procedura online, assicurati di avere tutto pronto. Questa è la lista da preparare:
- Contratto di locazione firmato in PDF (massimo 5 MB), con tutte le pagine leggibili e le firme di tutte le parti
- Codice fiscale del locatore e del conduttore (di tutti, se sono più di uno)
- Dati catastali dell'immobile: foglio, particella, subalterno, categoria, rendita
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità, già consegnato al conduttore al momento della firma
- Identità digitale SPID livello 2, CIE o CNS per l'accesso al portale
- IBAN del conto corrente da cui addebitare le imposte
- Eventuale dichiarazione di rinuncia all'aggiornamento ISTAT, se il locatore opta per la cedolare secca
Per i contratti per studenti universitari serve allegare anche il certificato di iscrizione all'università o l'autodichiarazione del conduttore. Per i contratti a canone concordato, è obbligatorio l'attestato della convenzione territoriale rilasciato dalle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo.
Sanzioni e mancata registrazione: cosa rischi
Non registrare un contratto di locazione, o registrarlo in ritardo, ha conseguenze fiscali e civili importanti. Per il locatore le sanzioni amministrative vanno dal 120% al 240% dell'imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. A queste si sommano gli interessi legali per il periodo di ritardo. Per il conduttore, oltre alla responsabilità solidale, c'è un beneficio: in caso di contratto non registrato dal proprietario, l'inquilino può registrarlo lui stesso e ottenere la riduzione del canone al triplo della rendita catastale (Art. 13, Legge 431/1998).
Il ravvedimento operoso: come ridurre le sanzioni
Se ti accorgi del ritardo prima che l'Agenzia delle Entrate avvii un controllo, puoi sanare con il ravvedimento operoso. Le sanzioni si riducono in funzione del tempo trascorso: il 6% (1/10 del minimo) se regolarizzi entro 90 giorni, il 12% (1/8) entro un anno, il 15% (1/7) entro due anni. Si versano imposta omessa, sanzione ridotta e interessi tramite F24 ELIDE, indicando i codici tributo corretti.
⚠ Attenzione al contratto "in nero"
Un contratto non registrato è nullo: il proprietario non può chiedere la liberazione dell'immobile per finita locazione, non può adeguare il canone ISTAT, non può detrarre alcuna spesa, ed espone tutto il reddito da locazione al recupero a tassazione ordinaria con sanzioni. L'inquilino, dal canto suo, perde la possibilità di detrarre il canone (per studenti universitari fuori sede e altri casi previsti) e non ha residenza opponibile a terzi.
I 4 errori più frequenti nella registrazione online
Anche con RLI Web la pratica può essere scartata o generare problemi successivi se compilata male. Quattro errori ricorrono più degli altri.
Errore 1 — Codice tipologia sbagliato
Scegliere il codice contratto sbagliato (es. L1 ordinaria invece di L3 studenti) preclude l'accesso a regimi agevolati come la cedolare al 10% e blocca le detrazioni IRPEF dell'inquilino. La correzione successiva è possibile ma richiede una pratica di rettifica e può comportare sanzioni.
Errore 2 — Dimenticare un comproprietario o un coinquilino
Se l'immobile è cointestato (es. al 50% tra coniugi) vanno indicati entrambi come locatori. Stesso vale per più conduttori. Ometterne uno rende la registrazione incompleta e può creare problemi al momento della disdetta o di un eventuale sfratto.
Errore 3 — Optare per la cedolare senza informare l'inquilino
L'opzione cedolare comporta la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone, e questa rinuncia va comunicata per iscritto all'inquilino con raccomandata o PEC prima della registrazione. Saltare questo passaggio rende inefficace l'opzione cedolare, con tutte le conseguenze fiscali del caso.
Errore 4 — Caricare un PDF illeggibile o incompleto
Scansioni storte, pagine mancanti, firme tagliate o file protetti da password sono cause frequenti di scarto. Prima di caricare il contratto verifica: tutte le pagine sono presenti, le firme sono visibili, il PDF si apre senza password, il peso è sotto i 5 MB.
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Registrazione fatta, contratto in regola
Registrare un contratto di locazione online è oggi una procedura accessibile a chiunque abbia SPID e una mezz'ora di tempo. Il vero punto di attenzione non è la tecnica — RLI Web guida la compilazione passo dopo passo — ma le scelte che fai al momento della registrazione: codice tipologia, regime fiscale (ordinario o cedolare secca), eventuale opzione per il canone concordato. Sono decisioni che determinano la tassazione per tutti gli anni di durata del contratto.
Se affitti a studenti universitari, dedica un minuto in più alla scelta del codice contratto (L3) e all'eventuale cedolare al 10%: il risparmio fiscale, su un canone medio, vale anche 800-1.200 euro l'anno rispetto al regime ordinario. Per approfondire i prossimi passaggi, leggi anche la guida ai contratti di locazione annuali e la guida alla cedolare secca a canone concordato.
