Pubblicato: 12 agosto 2026 · Aggiornato: 12 agosto 2026 · Tempo di lettura: 10 minuti
IN SINTESI
Il registro telematico dei contratti di locazione è il sistema dell'Agenzia delle Entrate che permette di registrare e gestire online i contratti d'affitto tramite la piattaforma RLI Web. Punti chiave:
- →Accesso: SPID, CIE o CNS, sul portale dell'Agenzia delle Entrate
- →Cosa si fa: registrazione, proroghe, cessioni, risoluzioni, opzioni cedolare, pagamenti
- →Tempi: registrazione entro 30 giorni dalla firma, adempimenti annuali entro la scadenza dei 12 mesi
- →Costi: nessun costo per il servizio telematico, si pagano solo imposte di registro e bollo
- →Vantaggi: tracciabilità completa, gestione 24/7, conservazione automatica della documentazione
Tutti i contratti di locazione abitativa di durata superiore a 30 giorni vanno registrati: il registro telematico è oggi la modalità più semplice e veloce, accessibile direttamente dal cittadino senza bisogno di intermediari.
Cos'è il registro telematico dei contratti di locazione
Il registro telematico dei contratti di locazione è la banca dati gestita dall'Agenzia delle Entrate in cui vengono archiviati e gestiti tutti i contratti d'affitto registrati per via informatica. Lo strumento operativo per accedervi è RLI Web (Registrazione Locazioni Immobili Web), la piattaforma che dal 2017 ha progressivamente sostituito la registrazione cartacea presso gli sportelli fisici delle Entrate.
L'idea alla base del sistema è semplice: centralizzare in un unico database digitale tutti gli atti relativi al ciclo di vita di un contratto di locazione (registrazione iniziale, proroghe, opzioni per la cedolare, comunicazioni di cessione o risoluzione, versamenti annuali), rendendoli accessibili 24/7 alle parti e alle autorità competenti. Per il cittadino significa poter gestire i contratti dal proprio computer o smartphone, senza dover prendere appuntamenti o andare fisicamente all'ufficio.
Il registro telematico non è una tipologia diversa di registrazione: è la modalità tecnica con cui si esegue l'adempimento obbligatorio della registrazione. Un contratto registrato via RLI Web ha lo stesso valore legale di uno registrato in passato allo sportello: cambia solo lo strumento.
Quali contratti vanno registrati telematicamente
L'obbligo di registrazione riguarda tutti i contratti di locazione abitativa di durata superiore a 30 giorni, indipendentemente dall'importo del canone. La modalità telematica è oggi la prassi standard, ma sono ancora ammesse modalità alternative per casi particolari.
Contratti che si registrano via RLI Web
- Locazione ordinaria 4+4 (canone libero)
- Locazione 3+2 a canone concordato
- Contratto transitorio (1-18 mesi)
- Contratto per studenti universitari L3 (6-36 mesi)
- Locazioni commerciali e professionali
- Comodati d'uso gratuito di durata superiore a 30 giorni (in alcuni casi)
Contratti esenti dalla registrazione
- Locazioni turistiche di durata inferiore a 30 giorni (non vanno registrate ma sono soggette a comunicazioni separate, es. SIM e CIN)
- Comodati gratuiti scritti di breve durata in alcune configurazioni
Come accedere a RLI Web
Per usare RLI Web servono tre cose: credenziali di accesso, un dispositivo connesso a internet, e i dati del contratto da registrare.
Credenziali di accesso
L'accesso all'area riservata dell'Agenzia delle Entrate si fa con una delle seguenti credenziali:
- SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale): la modalità più diffusa e immediata
- CIE (Carta d'Identità Elettronica): tramite app CIE ID e PIN
- CNS (Carta Nazionale dei Servizi): per chi ha la tessera sanitaria abilitata
- Credenziali Fisconline o Entratel: per professionisti con codice utente e PIN
Dove si trova RLI Web
Una volta dentro l'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate, si naviga nella sezione Servizi → Fabbricati e terreni → RLI Web — Registrazione contratti. Da lì si accede alla schermata principale, da cui si può avviare una nuova registrazione o consultare i contratti già registrati.
Versione semplificata: app "RLI"
Per i contratti più comuni (locazioni abitative standard) è disponibile anche un'app RLI per smartphone (iOS e Android), che offre un'interfaccia semplificata per la registrazione dei contratti più ricorrenti. Le funzionalità sono limitate rispetto al sito web ma sufficienti per la maggior parte dei casi.
Procedura di registrazione passo per passo
La registrazione di un contratto via RLI Web si articola in cinque passi.
Passo 1 — Dati identificativi delle parti
Si inseriscono i dati di tutti i soggetti coinvolti: locatore (proprietario), conduttore (inquilino), eventuali altri soggetti come fideiussori o cointestatari. Per ciascuno serve codice fiscale, dati anagrafici, residenza. Il sistema verifica automaticamente la coerenza dei dati con l'Anagrafe Tributaria.
Passo 2 — Dati dell'immobile
Si indicano gli identificativi catastali: foglio, particella, subalterno, categoria catastale, rendita catastale. Si caricano da visura, che può essere richiesta direttamente all'Agenzia delle Entrate via servizio "Consultazione personale". Vanno indicati anche indirizzo dell'immobile e Comune di ubicazione.
Passo 3 — Caratteristiche del contratto
Si selezionano: tipologia contrattuale (4+4, 3+2, transitorio, L3, ecc.), durata, data di decorrenza, importo del canone annuo, modalità di aggiornamento ISTAT (o rinuncia in caso di cedolare). Le opzioni guidate dal sistema riducono il rischio di errore di compilazione.
Passo 4 — Opzione cedolare secca (se applicabile)
Si dichiara se si vuole optare per la cedolare secca al 21% (canone libero) o al 10% (canone concordato). L'opzione è espressa contestualmente alla registrazione e si applica all'intera durata del contratto, salvo revoca espressa in occasione delle annualità successive. Per la cedolare al 10% va allegata l'attestazione del canone concordato rilasciata da un'associazione firmataria.
Passo 5 — Pagamento e conferma
Il sistema calcola automaticamente le imposte dovute (registro e bollo in regime ordinario; nessun pagamento aggiuntivo con cedolare secca) e genera il modello F24 per il pagamento. Si versano le imposte direttamente online tramite addebito sul conto, si carica copia firmata del contratto in PDF, e si conferma la registrazione. Il sistema rilascia ricevuta di avvenuta registrazione con codice identificativo univoco da conservare.
Adempimenti successivi: proroghe e cessazioni
RLI Web non gestisce solo la registrazione iniziale, ma anche tutti gli adempimenti successivi nel ciclo di vita del contratto.
Pagamento dell'imposta di registro annuale
In regime ordinario IRPEF, l'imposta di registro è dovuta non solo all'atto di registrazione iniziale, ma anche ogni anno successivo, sempre nel 2% del canone annuo. Il versamento si fa entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, sempre tramite RLI Web che calcola gli importi e genera l'F24.
Proroghe
Quando il contratto prevede una proroga (es. 4+4 si rinnova automaticamente dopo i primi 4 anni), va comunicata via RLI Web entro 30 giorni dalla data di rinnovo. Si ricarica il contratto, si conferma la proroga, si versano eventuali imposte dovute. La proroga tacita del 4+4 va comunque comunicata: l'omissione può portare a sanzioni.
Risoluzione anticipata o cessazione
Se il contratto si risolve prima della scadenza naturale (recesso anticipato, accordo tra le parti, sfratto), va comunicata la cessazione entro 30 giorni tramite RLI Web. La cessazione interrompe gli adempimenti fiscali successivi (imposta di registro annuale, cedolare) e chiude il contratto nel database del registro telematico.
Opzione cedolare per le annualità successive
Se al momento della registrazione non si è optato per la cedolare secca, l'opzione può essere esercitata per le annualità successive tramite modello RLI di adempimento successivo. Va presentata entro il termine di pagamento dell'imposta di registro annuale.
Vantaggi rispetto alla registrazione cartacea
La registrazione telematica offre vantaggi concreti che spiegano perché ha sostituito quasi completamente lo sportello fisico.
Disponibilità 24/7
Il servizio è disponibile tutti i giorni, in qualsiasi orario, anche festivi e notturni. Non serve prendere appuntamenti né rispettare orari di sportello. Per chi lavora a tempo pieno o vive in città diverse dall'immobile, è un vantaggio enorme.
Tempi rapidi
Una registrazione standard si completa in 20-40 minuti dal proprio computer. Lo stesso adempimento allo sportello richiedeva mediamente 2-3 ore tra coda, preparazione documenti e firma. Le proroghe annuali si fanno in pochi minuti.
Tracciabilità e archivio digitale
Tutti i documenti, le ricevute, le comunicazioni restano archiviati nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, accessibili in qualsiasi momento. Niente più rischio di smarrire le ricevute di registrazione: tutto è sempre consultabile online.
Calcolo automatico delle imposte
Il sistema calcola automaticamente imposta di registro, bollo, eventuali sanzioni da ravvedimento. Riduce il rischio di errori e di pagamenti incompleti o errati che potrebbero portare a contestazioni successive.
Gli errori più comuni
Tre errori ricorrenti emergono nelle registrazioni via RLI Web e meritano attenzione.
1. Tipologia contrattuale sbagliata
Selezionare la tipologia contrattuale errata (es. registrare come 4+4 un contratto transitorio, oppure come L3 un contratto a libera locazione) genera incoerenze fiscali e può precludere benefici come la cedolare al 10%. Va verificato accuratamente in fase di compilazione, scegliendo la tipologia che corrisponde esattamente al testo del contratto firmato.
2. Mancata indicazione opzione cedolare
Se si vuole optare per la cedolare secca dal primo anno, l'opzione va espressa contestualmente alla registrazione. Saltare questo passaggio significa essere automaticamente in regime ordinario IRPEF per il primo anno, e dover poi esercitare l'opzione per il secondo anno con un adempimento aggiuntivo.
3. Mancato versamento dell'imposta annuale
In regime ordinario, l'imposta di registro va versata ogni anno entro 30 giorni dalla data di scadenza dell'annualità. Dimenticare la scadenza è frequente e comporta sanzioni (mitigabili tramite ravvedimento operoso, ma comunque a costo). L'app RLI invia notifiche di promemoria ma non è infallibile: meglio mettere un promemoria personale sul calendario.
⚠ Contratti non registrati: rischi gravi
Un contratto di locazione non registrato entro 30 giorni dalla firma è nullo: l'inquilino può chiedere la restituzione di tutti i canoni versati, il proprietario rischia sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta evasa, e l'eventuale opzione per la cedolare secca decade. Inoltre i contratti non registrati non possono essere usati come prova in giudizio. La registrazione via RLI Web è gratuita (si pagano solo le imposte): non c'è nessun motivo razionale per non farla.
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Pubblica il tuo annuncioDomande frequenti sul registro telematico
Registro telematico: lo standard per gestire i contratti di locazione
Il registro telematico dei contratti di locazione, gestito tramite RLI Web, è oggi lo standard operativo per registrare e gestire i contratti d'affitto in Italia. Disponibilità 24/7, tempi rapidi, calcolo automatico delle imposte, archivio digitale di tutta la documentazione: vantaggi concreti che hanno reso la registrazione un adempimento semplice e gestibile anche dal singolo cittadino.
Per chi si avvicina al sistema per la prima volta, il consiglio operativo è di preparare in anticipo i documenti necessari (codici fiscali, visura catastale, contratto firmato in PDF, attestazione canone concordato se applicabile) e dedicare 30-40 minuti a una registrazione tranquilla. Per gli adempimenti successivi (proroghe, opzioni cedolare, risoluzioni), l'app RLI offre promemoria utili per non perdere le scadenze. Per approfondire i passaggi operativi di registrazione, leggi anche la guida alla registrazione del contratto di locazione.
