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Dicembre 12, 2023
Quali sono i rischi del contratto di affitto provvisorio?
Il contratto transitorio di affitto è un contratto di locazione stipulato per un periodo di tempo limitato, non superiore a una durata massima prestabilita. In questo articolo scopriamo nel dettaglio come funziona e i rischi in cui si può incappare.
Affitto transitorio: significato, tipologie e durata
A norma di legge, è possibile avvalersi di un contratto transitorio per le locazioni ricadenti in quattro diverse tipologie: le locazioni stipulate dagli enti locali in veste di conduttori per rispondere a specifiche esigenze transitorie, le locazioni stipulate per finalità turistiche, le locazioni transitorie cosiddette ordinarie e le locazioni destinate a soddisfare le esigenze degli studenti universitari fuori sede.
I contratti di locazione per studenti universitari, utilizzati per rispondere alle necessità abitative di universitari nonché di iscritti a master, dottorati e specializzazioni, possono avere durata compresa tra sei mesi e tre anni e sono rinnovabili alla prima scadenza, salvo che il conduttore comunichi la propria disdetta con debito preavviso.
Abbiamo poi i contratti transitori a uso commerciale, utilizzati per la locazione di immobili destinati a finalità commerciali, professionali, artigianali o industriali per periodi di tempo inferiori ai 6 anni, previsti di norma per i contratti di locazione commerciale ordinari. In tal caso l’attività esercitata nell’immobile dovrà avere natura transitoria in funzione delle specificità del prodotto o delle circostanze temporali, come avviene per le vendite effettuate nell’ambito di eventi particolari, quali fiere, sagre, occasioni culturali, per la vendita di beni provenienti da fallimenti o da aste, per l’uso di locali di magazzino temporanei in risposta a svariate necessità, ecc.
Quale requisito fondamentale, i contratti di locazione transitori devono contenere una clausola destinata a specificare l’esistenza di un’esigenza transitoria del locatore o del locatario. Tale esigenza transitoria dovrà essere obbligatoriamente compresa tra quelle contemplate in appositi accordi territoriali siglati tra le associazioni dei proprietari e le associazioni degli inquilini. Per esempio sono considerate esigenze transitorie circostanze quali la separazione personale dal coniuge, la necessità di prestare assistenza a congiunti, i trasferimenti temporanei per motivi di lavoro e l’impossibilità di usufruire dell’abitazione principale a causa di interventi di ristrutturazione.
Anche in caso di stipula di un contratto transitorio, è possibile optare per il regime fiscale con cedolare secca.
Il contratto transitorio termina automaticamente allo scadere del periodo pattuito e non è previsto alcun rinnovo tacito alla scadenza: questo comporta la cessazione automatica del rapporto e non è pertanto necessaria alcuna disdetta. In ogni caso, il conduttore ha sempre facoltà di recedere dal contratto laddove possa addurre l’esistenza di gravi motivi, purché preavvisi il proprietario entro un termine congruo, rispettando le tempistiche pattuite contrattualmente.
Quali sono i rischi del contratto di affitto provvisorio?
Vediamo ora quali possono essere i rischi associati alla stipula di un contratto di affitto transitorio. Come già accennato, i contratti di tale tipologia, eccetto quelli aventi durata inferiore a 30 giorni, devono contenere una dichiarazione specifica che indichi l’esigenza di transitorietà, che dovrà essere comprovata allegando apposita documentazione. In assenza della documentazione richiesta, infatti, il contratto di affitto potrebbe trasformarsi da transitorio a ordinario. Il rischio maggiore in caso di affitto transitorio, pertanto, è rappresentato dalla possibilità che il contratto diventi a lungo termine a canone libero(ovvero 4+4) nel caso in cui non sussistano realmente esigenze transitorie o qualora tali esigenze non siano specificate all’interno dello stesso contratto. In simili circostanze, il locatore potrebbe ritrovarsi vincolato da un contratto di durata maggiore rispetto a quella prevista in origine.
Per scongiurare tale rischio, è quindi opportuno che l’esigenza transitoria sia adeguatamente dimostrata e attestata allegando al contratto idonea documentazione.
Un ulteriore rischio che potrebbe derivare dalla stipula di un contratto di locazione di tipo transitorio è infine associato alla corretta applicazione del canone di locazione. Nei contratti a uso transitorio il canone può essere libero (stabilito dal locatore) o concordato (definito da accordi locali siglati tra le associazioni che rappresentano i proprietari e i sindacati degli inquilini). La legge prevede che siano soggetti al canone concordato tutti gli immobili ubicati all’interno di Comuni con più di 10.000 abitanti nonché i contratti aventi durata superiore a 30 giorni. L’importo finale del canone dovrà essere determinato tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile (presenza di arredi, esistenza di box o di cantina, ecc.) nonché del complesso residenziale e dell’area in cui lo stesso è ubicato. In caso di contratti aventi durata pari o inferiore a 30 giorni, invece, le parti possono stabilire liberamente l’ammontare del canone e degli altri oneri accessori.
Qualora i contratti transitori siano usati come contratti a canone libero in aree in cui è richiesta l’applicazione di un canone concordato, l’inquilino potrebbe richiedere il rimborso dell’importo pagato in eccesso rispetto al massimo consentito dall’accordo territoriale, con facoltà di avanzare la propria richiesta entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto.
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