Risoluzione consensuale del contratto di locazione: che cos’è e come funziona?

Per procedere con l’affitto di un immobile, è essenziale stipulare un contratto con cui stabilire la durata e i termini della locazione. La normativa prevede la possibilità di recedere in modo anticipato, sia per il proprietario che per l’inquilino, rispetto al termine naturale del rapporto contrattuale: quando il contratto viene interrotto prima della scadenza fissata si parla di risoluzione del contratto di locazione. In questo articolo esploriamo i dettagli su come effettuare una disdetta anticipata del contratto.

Risoluzione contratto di locazione: che cos’è?

Con il contratto di locazione una parte si obbliga a far godere l’altra di un immobile, per un determinato lasso di tempo e con un corrispettivo specifico. In questo modo, il conduttore permette di far acquistare un diritto personale di godimento sull’immobile: si tratta di un contratto consensuale a prestazioni corrispettive.

Nonostante la presenza della scadenza naturale obbligatoria nei contratti di locazione, la legge consente il recesso anticipato da entrambe le parti, in presenza di circostanze particolari, come sancito dalla legge n. 431/1998, all’articolo 3, comma 1. 

La risoluzione del contratto di locazione può avvenire attraverso tre modalità: la risoluzione consensuale del contratto, la risoluzione anticipata da parte del conduttore e la risoluzione anticipata da parte del locatore.

La risoluzione consensuale del contratto di locazione si verifica quando le parti concordano anticipatamente di porre fine al contratto, prima della sua scadenza: proprietario e inquilino possono recedere dal contratto in ogni momento, prevedendo inoltre la risoluzione immediata.

Risoluzione anticipata del contratto del conduttore: come funziona

La risoluzione anticipata del contratto da parte del conduttore presenta diverse modalità. Una riguarda il recesso legale, effettuato mediante l’invio di una lettera di recesso per motivi gravi, come stabilito dall’art. 4 comma 2 della Legge n. 392/1978. Questa modalità non si può eliminare dal contratto e richiede una specifica indicazione degli ostacoli oggettivi all’uso dell’immobile, come le molestie derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino e l’inagibilità di stanze pericolanti.

Un’altra opzione è il recesso libero, realizzabile inviando una lettera di recesso senza dover specificare le ragioni: questo tipo di risoluzione anticipata è attuabile solo se è prevista nel contratto. Quando è presente, il conduttore deve comunicare al locatore, mediante una lettera raccomandata, la sua intenzione di risolvere il contratto 6 mesi prima della data in cui intende lasciare libera la casa. Il mancato rispetto del preavviso costringe il conduttore al pagamento dei canoni di locazione per il periodo stabilito oppure per quello minimo fissato dalla legge.

Risoluzione anticipata del contratto da parte del locatore: i dettagli

La risoluzione anticipata del contratto del locatore è ammessa, ma sono previste condizioni più rigide. Il locatore può terminare in modo anticipato il contratto solo in circostanze specifiche, dovendo notificare al conduttore la decisione almeno 6 mesi dalla scadenza del contratto per i casi di immobili a uso abitativo. Per gli immobili non a uso abitativo oppure per le attività alberghiere, invece, i mesi di preavviso sono tra i 12 e i 18.

Il locatore può avvalersi del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998. Questa opzione è valida quando intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado.

In alternativa, il diniego è possibile se il locatore vuole usare l’immobile per esercitare attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere una persona giuridica società o un ente pubblico). Altro caso possibile è quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione.

Nel caso della risoluzione anticipata del contratto di locazione, le parti assumono specifici obblighi. Il conduttore, dopo aver comunicato la sua decisione di risoluzione anticipata, può lasciare l’immobile, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini del preavviso. La caparra non deve essere restituita al conduttore in modo obbligatorio, ma può essere trattenuta dal locatore se riscontra dei danni all’interno dell’immobile.

Dal punto di vista degli adempimenti fiscali è necessario versare l’imposta di registro, pari a 67 euro, entro il termine di 30 giorni dalla risoluzione, e presentare il modello RLI, compilato in relazione alla risoluzione. Sebbene gli oneri siano a carico della parte che decide di sciogliere anticipatamente il contratto, entrambe le parti sono solidalmente responsabili.

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