Sfratto morosità: cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto
Quando un inquilino smette di pagare l’affitto, la situazione può diventare rapidamente difficile da gestire per il proprietario. La legge, però, offre uno strumento efficace per tutelarsi: lo sfratto morosità. Si tratta di una procedura giudiziaria rapida pensata per consentire al locatore di riottenere la disponibilità dell’immobile e recuperare le somme non versate. In questo articolo vediamo cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto, quali sono i passaggi da seguire, i tempi previsti e come agire legalmente per tutelare i propri diritti.
Cos’è lo sfratto per morosità e quando si applica
Lo sfratto morosità è una procedura speciale prevista dall’art. 658 c.p.c. che consente al locatore di ottenere il rilascio forzoso dell’immobile in caso di inquilino non paga affitto. Il locatore notifica all’inquilino la lettera di intimazione, un vero e proprio atto giudiziario: in questa fase può anche chiedere un decreto ingiuntivo per imporre il pagamento dei canoni arretrati (morosità affitto), semplificando il recupero economico.
Per avviare la procedura, è necessario:
- un contratto regolare di locazione (uso abitativo/commerciale) registrato;
- almeno un canone non pagato da oltre 20 giorni dalla scadenza (locazioni abitative) o un ritardo significativo valutato dal giudice per altri usi.
Se manca uno di questi presupposti, non si può procedere con lo sfratto morosità ma occorrerà ricorrere a vie ordinarie per risolvere il contratto.
Procedimento dello sfratto per morosità: fasi e conseguenze
Il percorso tipico del procedimento di sfratto morosità comprende:
- Diffida e messa in mora: il locatore invia una raccomandata (o PEC) invitando l’inquilino non paga affitto a mettersi in regola entro un termine (es. 15 giorni).
- Atto di intimazione e citazione: se la diffida non sortisce effetto, si procede con l’atto giudiziario citando l’inquilino davanti al tribunale competente.
- Casi possibili all’udienza:
- L’inquilino paga l’arretrato → procedura archiviata.
- Richiede termine di grazia (fino a 90 giorni, solo per locazioni abitative) → udienza rinviata.
- Oppone resistenza → il giudice può convertire il processo in ordinario.
- Non si presenta → si emette ordinanza di convalida dello sfratto.
- L’inquilino paga l’arretrato → procedura archiviata.
Concluso con l’ordinanza di convalida, questa diventa titolo esecutivo: dopo notifica del precetto, e decorsi almeno 10 giorni, l’ufficiale giudiziario può eseguire lo sfratto e far rilasciare l’immobile.
Flessibilità della sanatoria e diritti dell’inquilino
Durante l’udienza, l’inquilino può sanare la morosità pagando l’intero ammontare dovuto (canoni + interessi + spese processuali). In alternativa, può chiedere un termine di grazia fino a 90 giorni, una possibilità limitata a tre volte in quattro anni, salvo casi di difficoltà economica comprovata—come disoccupazione o malattia. Se accolta, l’ordinanza di rilascio viene sospesa.
Se la sanatoria non avviene o il giudice respinge la richiesta, si procede alla convalida dello sfratto, e in caso di opposizione resteranno da valutare le contestazioni avanzate dall’inquilino.
Differenze tra morosità dei canoni e delle spese accessorie
Lo sfratto morosità è previsto principalmente per il mancato pagamento del canone. Se l’inquilino non paga affitto, è il rimedio previsto. Se invece l’inquilino è moroso solo per le spese condominiali o accessorie, lo sfratto non è automatico: il locatore dovrà agire con giudizio ordinario per ottenere la risoluzione del contratto. Tuttavia, se l’inquilino è in ritardo sia con i canoni sia con le spese, la procedura di sfratto morosità resta valida anche ai fini del rilascio.
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