Capire quali siano davvero le spese a carico dell’inquilino è uno dei punti che genera più dubbi quando si firma un contratto di locazione. Nella pratica, infatti, molte persone si chiedono cosa paga l’inquilino, quali costi restano in capo al proprietario e come funziona la ripartizione tra manutenzione ordinaria, spese condominiali e imposte.
La regola generale, prevista dal Codice Civile e dalla normativa sulle locazioni, è piuttosto chiara: l’inquilino sostiene le spese legate all’uso quotidiano dell’immobile e alla piccola manutenzione, mentre il proprietario paga gli interventi straordinari e le spese strutturali. In concreto, però, esistono molte casistiche specifiche ed è proprio su queste che nascono spesso incomprensioni. L’articolo 1576 del Codice Civile attribuisce al locatore le riparazioni necessarie, salvo quelle di piccola manutenzione che restano a carico del conduttore; inoltre l’articolo 9 della legge 392/1978 pone a carico del conduttore diversi oneri accessori, come pulizia, ascensore, acqua, energia, riscaldamento e il 90% del servizio di portineria.
Quali spese sono a carico dell’inquilino
Quando si parla di spese a carico del conduttore, bisogna partire da un principio semplice: l’inquilino paga ciò che dipende dall’utilizzo dell’appartamento e dei servizi comuni. Questo significa che rientrano tra le sue responsabilità i consumi, le utenze, la gestione ordinaria della casa e le piccole riparazioni dovute all’usura quotidiana.
In linea generale, quindi, sono a carico dell’inquilino le bollette di luce, acqua e gas, il riscaldamento, il condizionamento, la tassa rifiuti, le spese condominiali ordinarie e tutti quegli interventi di manutenzione ordinaria che servono a mantenere l’immobile in efficienza durante la locazione. L’art. 9 della legge 392/1978 elenca fra gli oneri del conduttore le spese per pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, spurgo dei pozzi neri e altri servizi comuni; per la portineria il conduttore paga di regola il 90%.
Cosa paga l’inquilino nelle spese condominiali
Uno dei temi più cercati riguarda le spese condominio inquilino. In questo caso la distinzione corretta è tra spese condominiali ordinarie e straordinarie. Le prime sono generalmente dovute dall’inquilino, mentre le seconde spettano al proprietario.
Tra le spese condominiali inquilino rientrano di solito la pulizia delle scale, l’energia elettrica delle parti comuni, il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell’ascensore, il consumo dell’acqua condominiale, il riscaldamento centralizzato, la manutenzione ordinaria delle aree comuni, la cura del verde condominiale e il 90% del servizio di portineria. La Tabella oneri accessori allegata al decreto del 16 gennaio 2017 conferma, ad esempio, che la manutenzione ordinaria dell’ascensore, i consumi per illuminazione delle parti comuni, la manutenzione ordinaria di citofoni, impianti comuni, fognature, grondaie e aree verdi ricadono sul conduttore.
Quali spese restano al proprietario
Per capire davvero la ripartizione spese proprietario inquilino, ad esempio chi deve pagare l’IMU o chi deve pagare la riparazione degli elettrodomestici, ecc…è essenziale guardare anche all’altro lato della medaglia. Restano infatti a carico del locatore tutte le spese straordinarie, cioè quelle che non dipendono dall’uso quotidiano dell’immobile ma da vetustà, adeguamenti normativi, interventi strutturali o sostituzioni rilevanti.
Sono quindi tipicamente a carico del proprietario la sostituzione della caldaia non più funzionante, il rifacimento del tetto, la sostituzione integrale di impianti, gli interventi su facciate e parti strutturali del condominio, la manutenzione straordinaria dell’ascensore, l’adeguamento degli impianti alle norme di legge, l’IMU e, in generale, le spese legate alla conservazione del bene nel tempo. Anche la Tabella oneri accessori del decreto 2017 attribuisce al locatore le installazioni, le sostituzioni integrali e gli interventi straordinari sugli impianti e sulle parti comuni.
Manutenzione ordinaria inquilino: cosa significa davvero
La voce manutenzione ordinaria inquilino viene spesso interpretata male. Non significa che l’inquilino debba affrontare ogni problema che si presenta in casa, ma solo quelli collegati al normale utilizzo dell’immobile.
Rientrano in questa categoria, per esempio, la sostituzione di piccole componenti usurate, la riparazione di maniglie, serrature, guarnizioni, interruttori, vetri rotti per uso o fatto imputabile al conduttore, la tinteggiatura quando prevista come intervento ordinario, la pulizia periodica dei filtri degli impianti e gli adempimenti ordinari sulla caldaia. L’art. 1576 c.c. stabilisce infatti che le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico del conduttore, mentre quelle necessarie restano a carico del locatore.
Quando convengono davvero al proprietario
Uno dei casi più frequenti riguarda gli impianti. Qui la distinzione è sempre la stessa: uso quotidiano e controlli ordinari da una parte, sostituzioni importanti dall’altra.
L’inquilino paga i consumi di gas e riscaldamento, la manutenzione ordinaria, la pulizia stagionale degli impianti e dei filtri e, in generale, i controlli periodici previsti per il corretto funzionamento. Il proprietario, invece, interviene quando è necessario sostituire la caldaia, rifare un impianto obsoleto o adeguarlo a nuove prescrizioni normative. La Tabella oneri accessori del 2017 distingue in modo netto questi due piani: ordinaria manutenzione e pulizia annuale al conduttore, installazione, sostituzione e adeguamento normativo al locatore.
TARI, imposta di registro e bollo: attenzione alle eccezioni
Oltre alle spese vive dell’appartamento, è importante considerare anche alcune imposte legate alla locazione. Tra i dubbi più frequenti c’è proprio chi deve pagare la TARI. In linea generale, la tassa sui rifiuti è dovuta da chi occupa concretamente l’immobile e quindi, nella maggior parte dei casi, spetta all’inquilino. Esiste però un’eccezione da conoscere: quando la detenzione temporanea dell’immobile non supera i sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TARI resta a carico del possessore, cioè del proprietario. Si tratta di una regola prevista dai regolamenti comunali che applicano la disciplina della tassa rifiuti.
Per quanto riguarda l’imposta di registro, nel regime ordinario la spesa è normalmente ripartita al 50% tra proprietario e inquilino, mentre con la cedolare secca non sono dovute né imposta di registro né imposta di bollo sul contratto, sulle proroghe e sulle risoluzioni. Questo è un punto importante perché cambia concretamente le spese iniziali e ricorrenti della locazione.
Il diritto dell’inquilino a vedere il dettaglio delle spese
Un altro aspetto spesso sottovalutato è che l’inquilino non è tenuto a pagare somme generiche senza spiegazioni. La legge riconosce infatti al conduttore il diritto di ricevere il dettaglio degli oneri richiesti e di visionare i documenti giustificativi.
L’articolo 9 della legge 392/1978 prevede che il pagamento degli oneri accessori debba avvenire entro due mesi dalla richiesta e che, prima del pagamento, il conduttore abbia diritto all’indicazione specifica delle spese, con i criteri di ripartizione, oltre alla possibilità di prendere visione dei giustificativi. È una tutela importante, utile soprattutto quando si parla di spese condominio affitto o di conguagli di fine anno.
Spese a carico dell’inquilino: gli errori più comuni da evitare
Nella gestione quotidiana di un affitto, gli errori più frequenti nascono quando non viene chiarita da subito la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie. Un altro problema tipico è confondere le spese condominiali dell’affitto anticipate dal proprietario con quelle effettivamente dovute dall’inquilino. Anche la mancata verifica dei giustificativi o dei criteri di ripartizione può creare tensioni inutili.
Per questo motivo è sempre utile leggere con attenzione il contratto, controllare eventuali allegati relativi agli oneri accessori e verificare se esistono accordi specifici tra le parti. La regola generale fissata dal Codice Civile e dalla legge sulle locazioni resta il riferimento principale, ma il contratto può disciplinare con più precisione alcuni aspetti compatibili con la normativa.
Voce di spesa | Inquilino | Proprietario |
Utenze luce, acqua, gas | Sì | No |
TARI | Sì, di norma | Sì solo in alcuni casi di detenzione sotto 6 mesi |
Spese condominiali ordinarie | Sì | No |
Spese condominiali straordinarie | No | Sì |
Manutenzione ordinaria appartamento | Sì | No |
Sostituzione impianti o caldaia guasta per vetustà | No | Sì |
Portineria | 90% | 10% |
Imposta di registro in regime ordinario | 50% | 50% |
Imposta di bollo e registro con cedolare secca | No | No |
Spese a carico inquilino: fare chiarezza prima evita problemi dopo
Sapere con precisione quali siano le spese a carico del inquilino aiuta a prevenire contestazioni e a rendere il rapporto di locazione più sereno. In generale, l’inquilino paga ciò che riguarda utilizzo, consumi e manutenzione ordinaria; il proprietario sostiene invece le spese straordinarie e quelle necessarie a mantenere l’immobile idoneo all’uso.
Per chi offre un contratto affitto a studenti, questa chiarezza è ancora più importante. Una gestione ben organizzata del contratto, delle utenze e delle spese condominiali permette di evitare incomprensioni, ritardi nei pagamenti e contestazioni a fine locazione. Proprio per questo affidarsi a una realtà specializzata nella gestione degli affitti può fare la differenza: consente di avere regole chiare, documentazione ordinata e un rapporto più semplice sia con i proprietari sia con gli inquilini.
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