Subentro contratto di locazione: che cos’è, come si fa e come funziona
Ti sarà capitato di sentire della possibilità di subentro in un contratto di locazione stipulato da altri, ma magari non hai le idee chiare su come questo avvenga. In primo luogo, è bene che tu sappia come questa situazione è legale purché si rispettino le indicazioni che ne disciplinano il funzionamento.
Il subentro nella locazione è una procedura attraverso cui avviene la sostituzione di una delle parti del contratto, prevista sia dal lato del conduttore, sia da quello del locatore.
In questo articolo approfondiremo nel dettaglio il subentro del contratto di locazione, scoprendo quando e come avviene.
Subentro contratto di locazione: come funziona
Nelle città universitarie è normale che negli appartamenti ci sia un via vai di studenti, in un continuo ricambio tra chi lascia e chi subentra in un’abitazione. Quando studenti oppure lavoratori finiscono la loro permanenza in un determinato luogo, in questi casi entra in gioco il subentro del contratto di locazione da parte del successivo affittuario che ha deciso di stabilirsi nella locazione.
Quando l’inquilino si trasferisce in un altro luogo deve lasciare l’appartamento in breve tempo: per non pagare i mesi rimanenti può trovare qualcuno che subentri nell’affitto, prendendo il suo posto.
Prima di entrare nel vivo delle peculiarità del subentro del contratto di locazione è bene ricordare cosa sia il contratto di locazione: si tratta di un contratto che costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali. Stipulato tra due soggetti, comporta il pagamento di un canone per usufruire di un immobile nel periodo pattuito. Questo contratto è disciplinato a uso abitativo dalla legge 431/1998.
Essendo basato su un rapporto continuativo, nel tempo ci potrebbero essere nuove esigenze. Ed è qui che entra in gioco il subentro della locazione. Nel caso di cambio dell’inquilino, il subentro consiste nella capacità di recesso del contratto da parte del conduttore, ovvero l’affittuario che viene sostituito da un altro successore che diventa nuovo locatario.
Quando si può fare il subentro in un contratto di locazione? Step fondamentale è accertarsi che nel contratto originario sia prevista la possibilità del subentro. Per capirlo, quindi, è imprescindibile leggere il contratto controllando se sia presente o meno il divieto di realizzare il subentro. Infatti, non tutti i proprietari permettono questa possibilità. A questo punto è necessario dare la disdetta al proprietario, comunicando il recesso del contratto in anticipo.
Se il conduttore è deceduto, la legge 392 del 1978 prevede come gli eredi conviventi abbiamo il diritto di continuare a restare nell’immobile. Coloro che non sono conviventi abituali non possono avanzare nessun diritto: il proprietario può quindi rescindere il contratto. Gli eredi non conviventi se vogliono continuare la locazione possono subentrare nel contratto.
A subentrare nel contratto può essere anche il proprietario, caso che avviene ad esempio quando si verifica una donazione oppure un decesso di uno dei proprietari.
Subentro nel contratto di locazione: gli step da seguire
Come si fa il subentro in un contratto di locazione? Per realizzarlo si ricorre al modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, attraverso il pagamento di un’imposta di registro (in misura fissa oppure variabile in base a quanto accordato nel contratto), che risulta tra gli obblighi del locatore.
Può accadere che non siano previsti costi per il recesso e per il subentro in questo caso sarà necessario pagare 67 euro a titolo di imposta di registro.
Se da contratto è previsto il corrispettivo per la cessione bisogna pagare il 2% del corrispettivo pattuito, partendo dal minimo di 67 euro.
Entro 30 giorni dal subentro è necessario versare l’imposta di registro: il pagamento viene effettuato attraverso il modello F24, scaricabile direttamente dal sito dell’Agenzia dell’Entrate.
Nel modello F24 Elide devono essere inseriti i seguenti dati:
- i dati identificativi del nuovo locatario e di quello uscente;
- il codice di tributo 1502 relativo al subentro nel contratto d’affitto;
- i dati della registrazione del vecchio contratto;
- il pagamento dell’imposta di registro.
Dopo aver compilato il modulo del subentro, questo deve essere protocollato allo sportello dell’Agenzia delle Entrate consegnando anche una copia del contratto nonché del codice fiscale e del documento d’identità.
È possibile consegnare la documentazione di persona oppure inviarla in via telematica. Si possono usare i servizi telematici compilando il Modello RL online (si deve scegliere l’opzione Codice 3).
Una volta consegnato tutto, verrà rilasciata una ricevuta da allegare al contratto.
Ultimo step è poi quello di compilare il modulo di subentro nel contratto di locazione. Si tratta di una scrittura privata tra nuovo e precedente locatario. Entrambi dovrebbero avere una copia sottoscritta, con apposta la marca da bollo di 2 euro: questo documento è molto importante in quanto dichiara legalmente il subentro del contratto di locazione ed è sempre bene conservarlo nel tempo.
Quando il proprietario vende l’immobile che è locato a un terzo avviene il subentro del nuovo locatore nel contratto. Se si subentra a un vecchio proprietario è importante trasmetterlo all’ufficio in cui il contratto è stato registrato per comunicare il subentro. Secondo la legge, essendo che l’acquirente acquista obblighi e diritti dettati dal contratto, non è previsto il dover stipulare un atto di cessione.
Per maggiori informazioni sul subentro nel contratto di locazione o altri aspetti del contratto di locazione, contattate Sturent, punto di riferimento nell’universo degli affitti per studenti e della loro gestione.
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